Parole d'experts
7 raisons d’investir dans le commerce en 2023
Par Benjamin Sebban, Directeur investissements retail de CBRE
juin 28, 2023
L’investissement en commerce connaît un démarrage encourageant au premier trimestre 2023. Sortie de la crise sanitaire renforcée dans ses fondamentaux, la classe d’actifs démontre, une fois de plus, sa résilience. Elle est devenue un élément de diversification et un levier de performance recherché par les investisseurs, en dépit d’un environnement économique moins favorables aux transactions. Ce rebond signe la fin du retail bashing.
2023 confirme la fin du retail bashing, déjà à l’œuvre depuis la fin de la crise sanitaire. Après avoir clôturé l’année 2022 à 5,5 milliards d’euros, le volume d’investissement en commerce s’élève à 1,3 milliard d’euros au premier trimestre 2023. La part des investissements en commerce a ainsi crû pour représenter 39 % des volumes de l’immobilier d’entreprise au premier trimestre 2023. Le dynamisme de l’investissement a été porté par la décompression généralisée des taux et le haut niveau de l’épargne disponible (10,2 milliards d’euros de collecte pour les SCPI en 2022). Outil de diversification et vecteur de rendement au sein d’un portefeuille d’actifs, le commerce a concerné 14 % des acquisitions de l’année 2022.
1. Le rebond de la fréquentation touristique
Au premier trimestre 2023, les arrivées internationales ont atteint 80% de leur niveau d’avant la pandémie (OMT), avec 235 millions de touristes qui ont voyagé, soit plus du double qu’à la même période en 2022.
En 2022, les recettes du tourisme international ont franchi le cap des 1 000 milliards de dollars en 2022, en progression de 50% en valeur réelle comparé à 2021. L’Europe a enregistré les meilleurs résultats, avec près de 550 milliards de dollars (520 milliards d’euros) de recettes.
2. Le centre-ville comme facteur de rentabilité
Le regain d’attractivité des principales métropoles régionales a remis en lumière le commerce de proximité. Les boutiques de centre-ville, qui font le charme des communes et participent à leur intérêt touristique et à leur singularité, retrouvent leurs lettres de noblesse. La fréquentation des centres-villes a bondi de 13,4 % sur un an. Depuis janvier, elle a gagné 11,9 % (FACT).L’inflation impacte les loyers commerciaux. L’indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC) publié en mars dernier, a acté une hausse de 6,29 % sur 12 mois. Une valorisation des actifs appréciée par les investisseurs.
3. Résilience des pieds d’immeuble
Au premier trimestre, le taux prime du commerce de pied d’immeuble parisien a atteint 3,65 % alors que le prime régional s’établissait à 3,95 %. Sur les autres typologies, le taux prime s’élève à 4,25 % pour les surfaces alimentaires parisiennes, 4,75 % pour les centres commerciaux en Ile de France et 5,15 % pour les parcs d'activités commerciales.
4. Bonne dynamique du marché du leasing
5. Essor du luxe…Et du low cost
Face à l’inflation, les Français opèrent des arbitrages sur leurs dépenses quotidiennes et font la chasse aux bonnes affaires. En témoigne, le succès des spécialistes du discount (Action, Normal, Primark, Lidl, Aldi, etc.), désormais aussi bien implantées en centre-ville qu’en périphérie. Si l’alimentaire reste le deuxième poste de dépense, après le logement, des Français, ces derniers se montrent plus économes. Dans la grande distribution, les marques nationales cèdent du terrain aux marques de distributeurs (MDD), sur tous les segments.
À l’inverse, le secteur du luxe est en plein essor, porté par les 1% de consommateurs les plus riches, qui ont profité deux fois plus de la croissance des revenus que les 50% les plus pauvres au cours des dernières décennies. L’industrie mondiale des produits de luxe a atteint 1 400 milliards d’euros en 2022, en progression de 13% comparé à 2021 (Bain & Company).
6. Le succès des retail parks
Les retail parks restent dans le viseur des investisseurs. Après avoir résisté à toutes les crises, ils continuent à être portés par les enseignes de discount qui rencontrent de plus en plus de succès auprès des consommateurs dans un contexte inflationniste. Recherchés pour leur diversité et leur liquidité, ces actifs commerciaux continuent à être portés par les enseignes de discount, tout comme par l'équipement de la maison qui a retrouvé des couleurs après la pandémie. La fréquentation des retail parks progresse de 0,8 % sur un an.
7. Un investissement rentable
Si la pandémie a eu l’effet d’une purge sur le marché, des corrections de prix ont été d’ores et déjà appliquées et les convictions se sont forgées, avec un vrai travail mené sur la valorisation réelle des actifs. La vague de décompression générale des taux de rendement devrait se poursuivre en 2023.
D’une manière générale, le commerce physique a prouvé sa capacité d’adaptation et d’évolution, déployant des solutions omnicanales et devenant même un passage obligatoire pour asseoir la notoriété des jeunes marques digitales (les DNVB). Il réaffirme sa légitimité face au e-commerce.
Retail Talks
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