Immobilier d’entreprise, des marchés au ralenti

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 1er trimestre 2023. Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF et Nicolas VERDILLON, Managing Director Investment Properties dressent le bilan de ce 1er trimestre et donne un éclairage sur l’ensemble de l’année.

Bureaux utilisateurs IDF : Un 1er trimestre marqué par le manque de grandes transactions

Des signaux de ralentissement étaient déjà tangibles au 4ème trimestre 2022, la tendance se confirme au 1er trimestre 2023 avec 317 400 m² placés (- 39 % comparé au T1 2022 et - 38 % par rapport à la moyenne de long terme). Le marché des bureaux francilien subit les effets du ralentissement de l’économie française mais aussi des mouvements sociaux de ce début d’année qui ont conduit à un allongement des délais de négociation. Si le fléchissement de l’activité sur le créneau des petites et moyennes surfaces reste en ligne avec la fin d’année 2022, il y a un réel décrochage sur le segment du > 5 000 m².  

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, précise : « Sur le 4ème trimestre 2022, le créneau des grandes transactions avait été particulièrement dynamique. Sur le début d’année 2023, le créneau du > 5 000 m² a connu un trou d’air avec seulement 6 transactions pour un total de 57 200 m² placés. Néanmoins, le bon niveau de visites et des nouvelles demandes enregistrées nous permettent d’être optimistes pour les prochains mois. »

Quant à l’offre immédiate, elle progresse à nouveau au 1er trimestre 2023 pour atteindre 4,4 millions de m² (+ 2,5 % comparé au trimestre précédent). Alexandre Fontaine détaille : « Le taux de vacance progresse principalement sur le Croissant Ouest. Sur le reste de l’Ile-de-France, les taux de vacance sont relativement stables ».
Alexandre Fontaine ajoute : « L’activité sur ce début d’année a été plus timide qu’attendue. Nous nous attendons à un niveau de demande placée inférieur à 2022 mais les moteurs de la demande restent solides : modernisation des espaces de travail, recherche de centralité, optimisation des coûts, intégration des critères ESG... »

Investissement France : chronique d’une chute annoncée !

Au 1er trimestre 2023, le marché de l’investissement ne totalise que 3,2 Mds € investis, soit une baisse de ≈40 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Seul le commerce réalise une performance relativement inhabituelle, soutenue par quelques grosses transactions : il représente 40 % des volumes investis.

Sans être rassurante, il s’agit d’une baisse largement anticipée par les acteurs du marché. Si la décompression des taux de rendement immobilier se poursuit, les attentes des acheteurs ne sont pas encore en phase avec celles des vendeurs. Le marché fonctionne au ralenti et l’attentisme perdure. Nous sommes toujours dans une période d’ajustement, pour intégrer un nouveau paradigme. 

Sans surprise, l’environnement macro-économique et financier continue de peser sur le marché de l’investissement.  « La nervosité des marchés financiers, les faillites de banques et l’inflation, combinées à la forte volatilité de l’OAT ralentissent la phase d’ajustement des prix. En effet, cela rend encore plus complexe la fixation et la reconstitution de la prime de risque immobilière à terme. » indique Nicolas VERDILLON, Managing Director Investment Properties. Et d’ajouter : « De ce fait, la reprise sera moins rapide qu’escompté. Toutefois, nous restons confiants sur la capacité de rebond du marché : dans un contexte d’inflation soutenue, les placements immobiliers jouent un rôle défensif. La collecte des fonds non cotés avait été encore très bonne en 2022, avec une obligation de déploiement du capital disponible ». 

Au final, le contexte actuel devrait apporter des opportunités pour créer de la valeur différemment, avec une attention accrue sur le potentiel de réversion des loyers et sur la qualité des actifs, dont, en bonne place, leur empreinte carbone. « Avec des ressorts financiers encore incertains, patience avant un réel retour aux fondamentaux ! » conclut Nicolas VERDILLON.