Immobilier logistique : un début d’année chahuté

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 1er trimestre 2023. En ce début d’année 2023, l’horizon brumeux de la conjoncture continue d’émousser l’optimisme des utilisateurs et des investisseurs sur le marché français de l’immobilier logistique. Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan de ce 1er trimestre et se projettent pour l’ensemble de l’année 2023.

Malgré le ralentissement notable, le marché locatif résiste

Avec un peu moins de 930 000 m² placés, le marché de l’immobilier logistique français voit sa dynamique freiner au 1er trimestre 2023 (- 24 % par rapport au début d’année 2022), tout en restant à un niveau supérieur à la moyenne décennale. Ce démarrage s’inscrit dans un contexte de tensions économiques et géopolitiques, d’incertitudes maintenues et de pénuries d’offre dans une partie des pôles de l’Hexagone, dont leurs corollaires continuent de tempérer les volumes placés en immobilier logistique. « Si la prudence reste de mise au regard des facteurs de risques économiques, géopolitiques et financiers, un certain nombre d’utilisateurs poursuivent néanmoins l’ajustement de leur outil immobilier, en lien avec la restructuration des schémas logistiques » déclare Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France. 

Le ralentissement de l’activité ne permet pas de contrer le recul continu de l’offre immédiate et future à l’échelle du territoire français. Néanmoins, « les libérations sont orientées sensiblement à la hausse ce trimestre, reflet du climat économique chahuté et de l’affaiblissement de la consommation des ménages » précise Pierre-Louis Dumont. 

Si le réapprovisionnement du marché en offre neuve reste plus que jamais essentiel, la politique de sobriété foncière et la conjoncture macro-économique limitent le potentiel de développement. « Dans un contexte d’augmentation des coûts de construction et des coûts de financement, impactant à la hausse les taux de rendement, se pose la problématique de l’équilibre financier des nouveaux développements » souligne Pierre-Louis Dumont. Ces tensions conduisent à la progression notable des valeurs locatives, en particulier les loyers prime, signe d’un marché qui s’adapte aux nouvelles contraintes qui lui sont imposées. Pour autant, cette hausse continue des loyers interroge et la question de l’acceptabilité des nouvelles valeurs s’ancre dans l’équation financière des utilisateurs.

Investissement I&L : entre attentisme marqué et sélectivité accrue

Avec 357 M d’€ engagés au cours du 1er trimestre 2023, le marché de l’investissement industriel et logistique accuse un net repli. « Sans surprise, la faible performance du 1er trimestre 2023 témoigne du changement de paradigme et de l’ajustement des investisseurs à la nouvelle donne financière amorcé dès la seconde partie d’année 2022 » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Tandis que certains investisseurs se sont mis en pause dans l’attente de signaux de marché plus favorables, d’autres acteurs poursuivent leur stratégie de cession et/ou d’acquisition en interprétant l’opportunité au cas par cas. 

Au-delà de l’attrait structurel et long terme de la classe d’actif I&L, les liquidités à placer sur ce segment de marché restent importantes, en lien avec la nécessité de développer une offre de produits répondant aux enjeux de production, de distribution et de consommation actuels. Les produits de logistique urbaine restent évidemment sur la feuille de route des investisseurs tandis que la pérennisation des actifs I&L à travers l’intégration des critères ESG est désormais enclenchée. « Depuis début mars, nous sentons les soubresauts d’un marché qui devrait reprendre en vigueur dans les mois à venir. Plusieurs dossiers en cours, qu’ils s’agissent de portefeuilles ou d’opérations unitaires de grande qualité, devraient notamment contribuer à ranimer diligemment le marché de l’investissement I&L » conclut François-Régis de Causans.