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Confinement, épisode 2 : nouveau défi pour l’asset management

novembre 18, 2020

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Le confinement du printemps a focalisé notre activité d’asset management sur la gestion des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs aux commerçants. Cette mission n’est pas encore achevée que le reconfinement vient changer la donne.   

Le confinement du printemps a donné lieu comme on le sait au non paiement des loyers par un grand nombre de commerçants, enclenchant de difficiles négociations entre bailleurs et preneurs, pour la mise en place de mesures d’accompagnement au bénéfice de ces derniers. 
En tant qu’asset manager auprès de bailleurs institutionnels, nous avons vu notre activité se concentrer à quasiment plein temps sur l’organisation et la mise en œuvre de ces négociations, du recueil des données à la signature d’accords de principe et d’avenants aux baux, ainsi que sur la mise à jour des business plans afin d’estimer l’impact financier des mesures accordées. Nos clients ont majoritairement fait le choix de mesures « fair », avec un rapport équilibré bailleur/preneur et des contreparties proportionnées, sous la réserve toutefois de solder les dettes antérieures au confinement. Il n’a pas été envisagé avec nos bailleurs d’ouvrir la porte à des aménagements individualisés. 
Cette règle simple nous a permis à ce jour de signer des accords de principe sur les deux tiers des baux que nous gérons, dont la moitié ont déjà été traduits en avenants, ce qui, au vu de la situation générale sur ce front et compte tenu de la position attentiste d’un grand nombre de locataires, n’est pas un mauvais résultat.

De plus en plus d’incertitudes


Le nouveau confinement vient hélas apporter un coup de frein à ce processus déjà lent. Si, au printemps, les commerçants pouvaient espérer une reprise rapide, ils sont désormais nettement plus pessimistes et d’autant plus attentistes. Cela nous a donc conduit, depuis près de 8 mois, à geler l’ensemble des renouvellements de baux, pourtant stratégiques dans la valorisation et la consolidation des actifs. Un point positif, toutefois, réside dans la résilience des activités alimentaires, dont la part relativement élevée dans les recettes locatives permet d’assurer une base de recouvrement minimum.

Ce nouveau confinement vient en outre ouvrir la perspective de nouvelles mesures d’accompagnement. Pour les bailleurs, de nouvelles questions se posent, qui n’ont pas de réponse immédiate :

- Comment anticiper les revendications “légitimes” des commerçants, alors que les règles de fermeture sont beaucoup plus floues – rayons fermés dans les grandes surfaces notamment – et que le recours de plus en plus fréquent au click and collect vient singulièrement brouiller les pistes, notamment quand les chiffres d’affaires correspondants ne sont pas comptabilisés au niveau du magasin ? 

- Comment négocier quand plus personne ne prétend connaître la date d’un retour durable à des conditions d’exploitation normales, ce qui constitue pourtant un élément central de l’analyse ?

- Compte tenu de l’aggravation de la situation, le bailleur ne sera-t-il pas fondé à concentrer ses aides sur les commerçants les plus aptes à surmonter la crise plutôt qu’à les répartir sur l’ensemble de ses locataires, y compris ceux dont l’activité est déjà condamnée ?

Des marges de manœuvre qui s’amenuisent


Les bailleurs, même si leur intérêt bien compris est de soutenir les commerçants – mieux vaut un commerce occupé qu’un commerce vacant – ne disposent pas quoi qu’on en pense de ressources infinies. Ils sont eux-mêmes soumis à des échéances financières. 

Or leurs marges de manœuvre sont extrêmement étroites. Le report des travaux programmés a déjà été décidé. Le recouvrement contentieux des impayés n’est pas une solution, ne serait-ce que parce que les juges tendent à défendre en priorité les intérêts des commerçants dans la période actuelle. La vente d’actifs non plus, les valeurs étant au plus bas. Le gouvernement vient d’annoncer un crédit d’impôt de 50 % pour les bailleurs, sous conditions, en compensation des mesures d’accompagnement consenties, ce qui sans être négligeable, n’est pas équivalent à un apport de trésorerie permettant de compenser la chute des rendements immédiats des actifs.

L’information est clé


En ces temps de grande incertitude, l’information de qualité a une valeur d’autant plus grande qu’elle est plus difficile à obtenir. C’est justement le cœur de la mission de l’asset manager que de fournir aux décideurs des données fiables sur lesquelles asseoir leur stratégie à court terme. 

Nous y travaillons en croisant deux échelles d’analyse : 

- À l’échelle macro, notre système d’information sur le marché locatif, qui rassemble des données émanant des bailleurs comme des retailers, nous permet de suivre en temps réel les tendances et de faire bénéficier nos clients de cette information stratégique. 

- Au niveau de chaque actif, nos outils de suivi des performances des locataires nous permettent d’approcher la réalité au plus près et de fiabiliser nos prévisions financières. C’est d’autant plus important qu’il faut s’attendre, sans tomber dans une gestion au cas par cas, à devoir gérer les négociations de manière plus individualisée qu’à l’issue du premier confinement.  

Pour nous comme pour nos clients, l’enjeu de cette gestion de crise est d’aboutir rapidement et sereinement à des accords équitables. L’expérience acquise depuis le printemps et les outils d’analyse et de suivi que nous avons mis en place vont nous permettre d’aider nos clients à affiner leur stratégie d’accompagnement. En gardant à l’esprit que les négociations ne pourront s’appuyer que sur des données d’exploitation indiscutables, qui ne seront probablement pas disponibles avant la fin de l’année. 

Retail Talk 

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