30 avril 2020
Sans disserter sur le métropolisation de nos sociétés ou le retour à la campagne, sur l’intérêt retrouvé pour les maisons et pour les espaces extérieurs (quel parisien ne rêve pas en ce moment d’avoir un grand balcon ou terrasse ?!), ou encore sur les conséquences du télétravail sur le marché du logement… une contradiction mérite d’être relevée !

S’il est vrai que les sources d’inquiétudes sont nombreuses, il faut également souligner que jamais le besoin en logement n’a été aussi fort et la demande des investisseurs prégnante.

Avant d’essayer de dresser quelques tendances possibles de l’après confinement, faisons un bref retour en arrière. Tout avait si bien commencé ! Nous sortions d’une année 2019 record et les premiers mois de 2020 étaient vraiment prometteurs :
Plus d’un million de transaction enregistrées sur le marché du logement ancien, avec plus de 36 000 ventes à Paris, des records inégalés. Soit un niveau d’activité supérieur à 20% à la moyenne de ces 10 dernières années.
Des niveaux de prix étaient en corrélation avec plus de 10 000€/m² moyen à Paris, et plus de 4% d’augmentation sur l’ensemble du marché.
Véritable nouveauté de ces dernières années, l’émergence de vrais marchés régionaux portés par la métropolisation de villes comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice, Lille ou Toulouse.
La pression à l’acquisition constatée sur l’ensemble de ces marchés bénéficiait d’ailleurs également au marché de la construction qui a enregistré l’année dernière une de ses meilleures années en termes de commercialisation. 


Et puis le Covid-19 est arrivé et a mis l’ensemble des marchés sur pause…


Sur le marché de la transaction, c’est un arrêt sans précédent tant des ventes que de l’ensemble du processus transactionnel qui s’est mis en place du jour au lendemain… Car s’il n’y a plus de vente depuis 6 semaines, il n’y a aussi quasiment plus de nouvelles annonces. Cette baisse d’activité enregistrée sur ces 2 mois correspondrait, si le retard n’est pas rattrapé, à une baisse annuelle de l’ordre de 20%, soit un retour au niveau d’activité de 2015 quand nous sortions à peine de la crise.


Sur le marché du logement neuf, même cause et même conséquence ! Arrêt des commercialisations, mais aussi et surtout de la production avec l’arrêt des chantiers et de la délivrance des autorisations administratives de construire, reportée à fin juin. Sachant que nous sortions de la fameuse période pré-municipale qui cause le ralentissement de la délivrance des permis de construire 12 mois avant. Nous pouvons facilement estimer que le marché français accusera une perte de 3 à 6 mois de production à un moment où les stocks de logements neufs étaient déjà au plus bas…

Un arrêt contraint, signe de mauvais augure ? A court terme, pas forcément !


Tout d’abord, les conditions de financement, qui sont le moteur du marché de la transaction, restent pour le moment bonnes malgré la remontée de taux effectuée par les banques. Et si dernières remplissent bien leur rôle en sortie de confinement, sans trop durcir les conditions d’accès au crédit, les ventes devraient repartir pour rattraper en partie le retard enregistré pendant le printemps. Mais l’impact sur les prix devrait être faible. Seul réel point d’attention pour le moment, le marché de l’immobilier Haut de Gamme qui reste plus sensible à la situation économique que la moyenne du marché : ses acquéreurs, plus que les autres, sont portés par l’évolution de l’économie, dans un sens comme dans l’autre. Et nous enregistrons actuellement quelques tensions sur ce segment de marché.


L’activité sur le marché du logement ancien devrait être soutenue par la sous-offre structurelle de logements neufs dans les zones tendues. Nous n’avons pas assez construit ces dernières années et le retard accumulé actuellement ne fera que renforcer la pression de la demande. Si les promoteurs vivent actuellement une période difficile, la sortie de crise devrait à terme être favorable à ceux ayant su préserver une offre foncière de qualité et garder une capacité de production intacte.

Une demande qui reste forte, avec de bons fondamentaux


L’activité enregistrée sur le marché depuis le début du confinement ne semble pas fléchir, et progresse sensiblement, notamment en région. Des promesses ont continué à se signer ces dernières semaines, à des niveaux de prix élevés, négociés avant le 16 mars dernier. 


Et les opportunités d’investissement sont nombreuses ! Avec seulement 3% du parc immobilier français détenu par des investisseurs institutionnels (quand ce ratio était de 25% au début des années 90. Autant dire que le parc locatif privé s’est réduit à peau de chagrin, au profit des investisseurs particuliers qui proposent une offre locative hétérogène en qualité, très diffuse sur le territoire, généralement pas dans les zones tendues, et souvent mono-produit (le fameux studio investisseur). Il y a donc une autoroute pour une offre locative institutionnelle, notamment quand on compare l’état de notre marché avec des exemples internationaux plus matures. L’investissement résidentiel correspond à environ 10% du marché de l’investissement hexagonal, quand c’est près de 30% du marché de l’investissement au Royaume-Uni, 40% en Irlande ou près de 30% aux Etats-Unis.

L’après Covid-19 ou l’heure du résidentiel ?


Il y a donc une vraie place à prendre sur un marché français encore vierge de toute offre locative privée institutionnelle. Et la période actuelle pourrait bien en être le déclencheur avec le développement d’une offre de logement locatif privé de standing, plus proche des standards internationaux notamment ou de logement adapté aux différentes catégories de population (étudiants, travailleurs, séniors). 


La crise actuelle montre le besoin crucial de proposer à la catégorie de population la plus fragile à la fois des logements adaptés à leur âge, mais aussi et surtout une gestion proche de l’humain. Les opérateurs ayant su ainsi mobiliser leurs équipes, apporter services et proximité à leur résidents sortiront certainement grandis de cette crise. D’autres payeront peut-être le prix d’une approche trop financière de leurs modèles économiques. La qualité des opérateurs sera en tout cas plus que jamais au cœur des enjeux de notre marché !

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