9 avril 2020

Un 1er trimestre très dynamique


Malgré la fin d’un trimestre marqué par la crise sanitaire qui a mené à un confinement à l’échelle nationale et même internationale, le volume d’investissement a atteint au 1er trimestre 2020 près de 7 Mds €, un nouveau record, soit une nette progression par rapport au 1er trimestre 2019.  En revanche, le marché a évolué puisque le nombre de transactions est en retrait sensible, contrebalancé par des montants unitaires supérieurs, avec plusieurs grandes opérations > 100 M€. Ce sont notamment les bureaux et les quelques portefeuilles logistiques d’envergure qui ont tiré le marché

Toutefois, il est important de noter que ces bons résultats ne sont que la concrétisation d’affaires initiées au 2ème semestre 2019. Il est évident que les investisseurs feront preuve de prudence au cours des prochaines semaines.

Quels sont les impacts du confinement ?


Au fur et à mesure que nous avançons dans le confinement, nous constatons une augmentation d’investisseurs « en pause », dans l’attente de la levée du confinement, d’un meilleur accès à la dette et d’une vision plus claire sur l’évolution du marché. 

Le marché reste pour l’heure sain avec des fondamentaux solides et une abondance de liquidités toujours prêt à être déployées. Les collectes récentes ont permis à un certain nombre d’acteurs de disposer aujourd’hui de capitaux disponibles, la « Dry Powder » qui ne demande qu’à se positionner. Il s’agit d’investisseurs all-equity, de fonds internationaux de 1er plan mais aussi de certaines SCPI et assureurs français.

Toutefois, cette situation n’impactera pas de la même façon toutes les lignes de produits et tous les actifs. Les activités « cycliques » dont le chiffre d’affaires est fortement variable, seront les plus affectés : commerces jugés « non indispensables », hôtellerie de tourisme et hôtellerie d’affaires. Elles subissent le choc de plein fouet. Les activités «  peu cycliques » dont le chiffre d’affaires est plus récurrent, qui subiront un choc opérationnel plutôt que financier : bureaux core, immobilier de santé, passeront cette crise. Cela concerne les actifs loués à des grandes entreprises ou des grands opérateurs, ces biens ne devraient pas voir leur capacité à délivrer un revenu récurrent remise en cause.

« Lower for longer » toujours d’actualité ?


Si les taux se maintiennent au terme de ce 1er trimestre à des niveaux très bas, compte tenu du sentiment de marché actuel, nous anticipons un repricing, modéré, d’ici à la fin du 2ème trimestre. Ce devrait notamment être le cas d’actifs situés dans des localisations secondaires avec des états locatifs compliqués, mais aussi probablement des segments tels que le retail ou les hôtels. Nous entrons dans une période Risk-Off privilégiant donc la sécurité ou allant chercher un risque beaucoup mieux rémunéré. De ce fait, la hiérarchie de la rémunération des risques va montrer une nouvelle échelle qui gommera en partie les convergences de taux de rendement des 18 derniers mois.


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