7 juillet 2021

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 2ème trimestre 2021. Le marché reprend de la vigueur et malgré les interrogations liées au télétravail, le bureau reste une classe d’actif privilégiée par les investisseurs. Le segment Industriel & Logistique continue de progresser avec un engouement fort sur la logistique urbaine portée par la montée du e-commerce, malgré un déséquilibre toujours présent entre l’offre et la demande.

Grégoire de la Ferté, Directeur Exécutif Bureaux Ile-de-France, Nicolas Verdillon, Directeur Général Investissements, François Le Levier, Directeur Général I&L et Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L dressent le bilan de cette 1ère moitié d’année et nous donnent leurs éclairages pour l’année à venir.

De premiers frémissements sur le marché locatif des bureaux

Le contexte économique et sanitaire en France s’améliore (progression de la vaccination, reprise économique...), tout comme l’activité tertiaire francilienne. Les premiers frémissements de reprise enregistrés en début d’année se sont consolidés au 2ème trimestre 2021. Ainsi, sur le 1er semestre 2021, la demande placée repart à la hausse (+14 %) par rapport à l’année dernière avec 765 600 m² placés. 
la demande placée repart à la hausse (+14 %) par rapport à l’année dernière avec 765 600 m² placés. 
« Le volume d’activité reste en dessous de la moyenne décennale (- 28 %) mais la confiance regagne peu à peu les utilisateurs. Le segment des petites surfaces < 1 000 m² se montre résilient et les grands utilisateurs, qui avaient fait preuve d’attentisme en 2020, affichent leur clair retour sur le marché locatif. » déclare Grégoire de la Ferté, Directeur Exécutif Bureaux Ile-de-France.

Sur le 1er semestre 2021, 23 transactions > 5 000 m² ont été signées (contre 23 sur l’ensemble de l’année 2020). « Il y a un effet de rattrapage des grands utilisateurs, alimenté par l’amélioration de la conjoncture globale et le besoin de modernisation des espaces face à l’hybridation des modes de travail. Les entreprises ont certes restreint leurs besoins surfaciques, mais les attentes en matière de services et de qualité d’aménagement des espaces se sont accrues. » ajoute Grégoire de la Ferté. Du côté des transactions < 5 000 m², la demande pour les secteurs établis et centraux se confirme, ce qui favorise le maintien des valeurs locatives.  

Quant à l’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, elle continue de progresser pour s’établir au 1er juillet 2021 à 4 millions de m² disponibles (+ 6 % comparé au trimestre précédent). Une tendance qui masque de fortes disparités par secteurs tertiaires, l’augmentation de la vacance ayant été surtout marquée dans Paris QCA, à La Défense et en 1ère Couronne (Nord et Est) sous l’effet des libérations et de livraisons de quelques programmes lancés « en blanc ».  « Nos indicateurs avancés (demande exprimée, visites, appels d’offres…) laissent envisager une poursuite du redressement de l’activité au 2nd semestre 2021, notamment sur le segment des moyennes et grandes transactions. Le volume d’activité devrait rester contraint sur l’ensemble de l’année 2021 avec 1,4 - 1,6 million de m² placés, mais un retour à la normale est anticipé pour 2022. » commente Grégoire de la Ferté.


Des volumes modérés en investissement d’immobilier d’entreprise banalisé

Au cours du 1er semestre, un peu plus de 8 Mds € ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France (Bureaux, Commerce, Industriel & Logistique), soit une baisse de - 29 % sur un an. 

En dépit des interrogations liées aux nouveaux modes de travail, de stratégies de diversifications et malgré une baisse marquée du volume d’investissement en bureaux ce trimestre passé, le bureau reste une typologie d’actif recherchée par les investisseurs totalisant près de 2/3 des volumes au 1er semestre 2021. « Ce sont notamment les actifs prime, bien situés et assortis d’un bon profil ESG, qui sont les plus recherchés. En revanche, cela devient plus compliqué pour les actifs de seconde main, en dehors des secteurs tertiaires reconnus où il est de plus en plus difficile de vendre au prix cible des cédants » souligne Nicolas Verdillon, Directeur Général Investissements.

Aussi, les 11 opérations recensées depuis le début de l’année avec un ticket unitaire supérieur à 100 M€ ont permis de maintenir les volumes bureaux, cumulant un peu plus de 2 Mds €. La compression des taux se poursuit pour des actifs sécurisés, lisibles tandis que la correction de prix à la baisse se poursuit pour les immeubles au profil locatif et/ou environnemental incertains. Le taux prime dans le QCA Parisien s’affiche désormais à 2,65 %. 

La Logistique en tête, le Commerce se fait discret !

« Le segment Industriel & Logistique continue de progresser dans les feuilles de route des investisseurs, renforcé notamment par l’engouement pour la logistique du dernier kilomètre, en lien avec la montée du e-commerce et l’importance de l’optimisation de la Supply Chain. Marché de niche aux évolutions prometteuses et bénéficiant d’une appréciation continue des loyers, cette classe d’actif est devenue souvent incontournable dans les stratégies d’investissement. » précise Nicolas Verdillon. 

Le commerce se fait discret, mais l’activité pourrait reprendre légèrement, avec d’ores et déjà 2 deals > 100 M€ dans le pipeline, et une assez bonne confiance dans les Retail Parks. « Les investisseurs continueront de privilégier encore plus les actifs bien placés, sécurisés par des baux fermes et loués à des distributeurs de biens dits essentiels et/ou à des loyers raisonnables, tant que l’évolution du contexte sanitaire sera incertaine. » complète Nicolas Verdillon.

« Les investisseurs, toujours plus sélectifs, continuent de cibler en priorité les actifs offrant des revenus ou des potentiels locatifs pérennes, localisés dans les secteurs géographiques les plus établis et lisibles. Le flight to quality, classique en période de crise, est plus que jamais d’actualité au regard de la mutation structurelle de l’immobilier d’entreprise. Il s’agit d’un marché étroit, plus contraint par la qualité de l’offre que par la demande » conclut Nicolas Verdillon 

FOCUS SUR LA LOGISTIQUE

Un marché locatif logistique actif

Avec 965 600 m² placés, le 2ème trimestre 2021 est comparable au 2ème trimestre 2020 (945 400 m²). Ainsi, la demande placée nationale présente une hausse de 4 % par rapport au 1er semestre 2020, avec 1 702 100 m² et une hausse de 6 % par rapport à la moyenne décennale (1 607 100 m²). Ce sont 111 transactions de plus de 5 000 m² qui ont été recensées dont 4 transactions XXL (> 50 000 m²).
Les prestataires logistiques et les chargeurs continuent d’animer le marché, avec la nécessité de redéfinir les chaînes d’approvisionnement (augmentation des stocks, dédoublement des lieux de stockage, etc.).


Les marchés de la dorsale tiennent l’activité

« Si la part de la dorsale dans la demande placée (56 %) reste équivalente à l’année dernière, les secteurs géographiques proposant des bâtiments XXL tirent le marché. C’est le cas des Hauts-de-France, du Centre-Val-de-Loire et de la Normandie qui concentrent à elles seules 42 % de la demande placée en France depuis le début de l’année. A contrario, et en raison d’une disponibilité faible en bâtiments de grande taille, l’Ile-de-France n’a vu aucune signature supérieure à 40 000 m² au 1er semestre 2021 » commente Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L.


Une dynamique très positive à l’investissement

Le volume investi en I&L a atteint 2 Mds € au 1er semestre 2021 et les signaux de marché laissent envisager un volume 2021 supérieur à 2020, où beaucoup de nouveaux entrants s’imposent sur le marché logistique. Les acquéreurs continuent d’acheter à des taux très bas, misant sur la hausse future des loyers du fait de la rareté foncière et du taux de vacance à la baisse.
« L’adaptation des modes de consommation imposée par la crise sanitaire a mis en lumière la place centrale de la logistique dans la sphère économique. Le report massif des capitaux vers la logistique crée, de fait, un déséquilibre avec l'offre disponible, avec comme conséquence la hausse des prix de vente et la poursuite de la compression des taux de rendement. Les perspectives actuelles laissent envisager un volume I&L à 5 Mds € à fin 2021 (contre 4,5 Mds € en 2020) avec un taux prime à 3,5 % continuant de se comprimer » commente François Le Levier, Directeur Général I&L.

Plus de communiqués de presse