22 avril 2020
Coup de frein pour le marché locatif en France

Les chiffres du T1 2020 laissent apparaître, à l’échelle nationale, un début d’année très poussif pour le marché locatif, qui enregistre un recul de 58 % des volumes placés par rapport au T1 2019 à 468 400 m² placé et inférieur de 40 % à la moyenne décennale. Particularité notable : une seule transaction XXL (> 50 000 m²) a été réalisée sur le premier trimestre. Si l’épidémie du Covid-19 et plus encore le confinement, ont pesé significativement sur la capacité à transacter au mois de mars, le recul était déjà sensible sur les deux premiers mois de l’année ainsi qu’à la fin 2019.

Les volumes de la demande placée sur les régions de la dorsale se stabilisent par rapport à 2019 avec un pourcentage s’élevant à 57% (vs 55% en 2019). En ce qui concerne l’offre disponible, une remontée légère de 5% est observée avec une augmentation importante de projets en blanc (+47%). Comme le ralentissement observé sur 2019 le laissait présager, couplé au gel des transactions lié à la crise sanitaire actuelle, le marché devrait donc largement reprendre son souffle en 2020 en deçà des performances inédites précédentes.

« Après 4 années exceptionnelles à 4 millions de m² placés ou plus, le marché logistique reprend son souffle en 2020, avec un retour à une activité normale qui ne sera que très progressif, une fois le confinement levé. Par conséquent pour le reste de l’année, nous anticipons de faibles volumes de transactions pour le second et troisième trimestre 2020 avec un rattrapage sur le quatrième trimestre voire en 2021, qui tend à imaginer un volume placé total annuel autour de 2 millions de m². A moyen terme, la reprise dépendra fortement de la dynamique économique et des nouvelles habitudes de consommation des français notamment au travers du recours à l’e-commerce. » explique Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique chez CBRE.

« Mais il faut rester optimiste pour le long terme, la crise actuelle a mis en lumière le rôle stratégique de la filière logistique dans notre économie. En outre, une sensibilité accrue des utilisateurs au risque opérationnel pourrait entraîner une redéfinition des chaînes d’approvisionnement (augmentation des stocks, dédoublement des lieux de stockage, etc.) et donc générer de nouveaux besoins logistiques importants. » complète Didier Malherbe.

Un marché de l’activité en première ligne face à la crise sanitaire

Bien que la demande exprimée ait été soutenue, le marché francilien de l’activité enregistre un important retrait au premier trimestre (-33% par rapport à la même période 2019).Si les PME/PMI, qui représentent une grande partie des occupants des locaux d’activité en IDF, sont différemment touchées par les mesures de confinement, beaucoup d’entre elles voient leurs activités réduites.
Les indicateurs avancés des équipes Activité de CBRE ainsi que l’analyse des précédentes crises économiques laissent augurer une accélération de cette baisse de la demande placée et une hausse de l’offre disponible qui était à la fin du premier trimestre 2020 à niveau le plus bas des 10 dernières années.
L’impact sur les valeurs sera différencié en fonction de la qualité et de la localisation des actifs.
Cependant, les perspectives long terme de cette classe d’actif sortiront renforcées de cet épisode car cette classe est directement concernée par la nécessité de faire face aux nouveaux modèles de consommation (e-commerce notamment) ainsi qu’au souhait de réindustrialisation pour éviter de nouveaux risques opérationnels de certaines productions essentielles.

Une attractivité confirmée du marché de l’investissement

L’attrait du segment industriel ne se dément pas une nouvelle fois et semble se renforcer au regard du contexte actuel qui en fait ressortir son rôle majeur dans l’économie. Le segment industriel et logistique signe un record avec plus de 1,5 Md d’€ sur le T1 2020, principalement porté par la logistique. Pour la suite de l’année, l’impact du Covid-19 semble être modéré, l’actif I&L bénéficie d’une forte résilience à travers de solides fondamentaux porté par les portefeuilles, l’attrait du e-commerce et de la logistique urbaine. Toutefois, si le marché Core devrait être peu chahuté, des difficultés de financement du Core+ et du Value Added vont apparaître du fait des incertitudes sur le marché locatif. Le taux de rendement prime se stabilisera sur le seuil des 4 %.

*Revenge retail ou « achats de vengeance » : concept qui induit un retour en force des consommateurs dans certaines catégories d’enseignes par pour donner suite à la demande refoulée pendant la période de confinement et à la fermeture de nombreux commerces.

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