9 avril 2019

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Frédéric de Klopstein, directeur du conseil en investissement et de l’asset management de CBRE Retail, analyse les récentes ventes de portefeuille réalisées par Casino et Ceetrus. Représentant les deux principales transactions de ce début d’année, elles marquent un tournant important sur le marché français de l’immobilier de commerce.

Au 1er trimestre 2019, pour le compte des fonds qu’ils gèrent :

  • Carlyle a acquis 9 galeries marchandes auprès de Ceetrus (groupe Auchan) pour un montant de 45 M€ (droits compris).

  • Fortress a acquis les murs de 13 supermarchés et 13 hypermarchés Casino pour la somme de 502 M€ (droits compris).


On note d’intéressantes similitudes.

Dans les deux cas, il s’agit de portefeuilles significatifs en termes de nombre d’actifs immobiliers (9 et 26 actifs).
Ils sont vendus par un groupe de distribution français à des fonds d’investissement américains.

Dans les deux cas, le vendeur vise à dégager des liquidités pour se désendetter ou réinvestir dans de nouveaux projets immobiliers.

Enfin et surtout, chacun des deux acquéreurs applique une stratégie opportuniste : prix d’entrée peu élevés, rendements locatifs immédiats, recours significatif à l’effet de levier, revente rapide de certains des actifs du portefeuille, horizons de détention courts.

Arrêtons-nous sur le profil des acheteurs et leur approche du risque.

Là où les investisseurs français voient d’abord l’obsolescence d’un modèle de distribution, et donc un risque élevé de perte de valeur, les Américains identifient des opportunités d’achat.

Les premiers restent “bloqués” sur leur analyse de risque, les seconds concentrent leur énergie et leur talent sur la structuration juridique et financière des transactions, sécurisées par leur analyse non conventionnelle du prix d’achat.

Ces dernières transactions vont probablement susciter des émules et convaincre des acheteurs  opportunistes ou “value add” de passer à l’action. En outre, elles fournissent une nouvelle référence de valeur aux experts et d’une manière générale à l’ensemble des acteurs du marché.


Est-ce l’annonce d’autres transactions de cette nature ? L’avenir le dira. Mais un pas a été franchi par les vendeurs, créant un précédent qui pourrait débloquer d’autres transactions.

Ce seront probablement les distributeurs qui, à court terme, alimenteront le marché. On connaît leurs besoins actuels en ressources financières pour opérer les mutations nécessaires de leurs business models, tandis que la propriété de leur immobilier d’exploitation apparaît moins stratégique.

Ce qui est certain, c’est que les prix observés sur ces deux transactions vont permettre aux experts immobiliers d’engager des ajustements de valeur à la baisse des actifs de commerce.

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