18 février 2019

frederic-de-klopsteinFrédéric de Klopstein, directeur investissement et valorisation d'actifs, détaille le cas pratique d’une mission de conseil préalable à la cession d’actifs immobiliers pour le compte d’une enseigne.





Contexte

Ces dernières années de nombreux actifs ou portefeuilles commerciaux au profil “valeur ajoutée” ont été mis sur le marché, mais peu de transactions ont abouti, les rares acheteurs jugeant les prix trop élevés. 

Ce marché reste prometteur, avec les premiers signes d’un retour à l’externalisation des murs d’enseigne. 

Dans les années 2000, l’externalisation visait à mieux rémunérer les actionnaires (fonds d’investissement) et le prix de cession devait être optimisé. Aujourd’hui, elle vise à dégager des capitaux pour permettre aux retailers de financer leur développement en investissant dans leur cœur de métier (logistique, digital, nouveaux concepts de magasins), ou de se désendetter, tout en versant des loyers aux prix du marché.

 

Objectifs


Notre client souhaite externaliser une partie de son immobilier afin de retrouver des capacités d’investissement. Cette opération sera aussi l’occasion de rationaliser son réseau, y compris par d’éventuelles fermetures, et d’envoyer un message positif aux investisseurs quant au potentiel de développement de l’enseigne.
De la vente, il envisage de tirer un produit de cession et nous demande de l’aider à valider cette hypothèse en identifiant les actifs cessibles et en évaluant leur prix.

Mission

À partir d’une analyse à la fois commerciale et financière des actifs, nous identifions les actifs cessibles et les répartissons en portefeuilles cohérents, en regard notamment des attentes de différents profils d’investisseurs.

Pour chaque portefeuille, nous fixons un prix de cession réaliste eu égard à sa valeur et à la liquidité du marché, et préparons un argumentaire de vente.


Résultat


Notre mission permet de passer d’un objectif financier global (dégager un certain montant de ressources) à un scénario opérationnel de mise en vente. L’enseigne peut ainsi prendre sa décision sur des bases concrètes et fiables, et engager la mise sur le marché des portefeuilles cessibles.

Expertises mobilisées

 

      1. Un diagnostic à 360°

      L’évaluation du prix de cession étant l’objectif n°1 de notre mission, notre connaissance des valeurs de marché est déterminante. 
      Elle n’est toutefois que l’un des éléments d’une analyse complète des actifs, que nous menons selon quatre angles : 

      - Commercial (chiffre d’affaires, commercialité, maillage…)

       -Financier (rendement locatif, travaux, risque)

      - Liquidité des actifs immobiliers

      - Marché (appétence des investisseurs, perception)

      Notre grille de lecture fait ainsi appel à tous les paramètres quantitatifs, qualitatifs et psychologiques susceptibles d’impacter la valeur.

      2. La construction de portefeuilles cohérents

      À partir de ce diagnostic complet, partagé avec notre client, nous sélectionnons les actifs dont la cession s’avère la plus pertinente pour lui, à la fois en tant que vendeur et futur locataire, et nous les répartissons en portefeuilles cohérents, selon des critères tels que le format, le contexte d’implantation, la géographie ou le risque. 

      La cohérence du portefeuille est essentielle pour : 

      - Cibler les investisseurs en fonction de leur stratégie d’investissement.

      - Adapter la gestion future aux caractéristiques commerciales du parc, aspect essentiel pour le vendeur qui continuera à l’occuper.

      - Mettre l’offre en valeur. 

       

      3. La mise en valeur de l’offre de cession

      Dans un contexte de désaffection des investisseurs pour l’immobilier commercial, un argumentaire solide est indispensable pour les convaincre et ainsi optimiser le prix de vente. Dans ce sens, les éléments recueillis en phase de diagnostic d’une part, la cohérence des portefeuilles d’autre part, et, enfin, notre parfaite connaissance des situations de transaction sont essentiels.

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