10 septembre 2019
Pavoz-torres
Vincent Pavoz-Torres analyse la forte expansion des salles de fitness en France, une réelle opportunité pour les propriétaires de locaux commerciaux de moyenne surface. 
Depuis plusieurs années, reflétant la croissance soutenue du nombre d’abonnés des salles de fitness (+4,4 % en 2018), la demande de locaux pour cette activité se fait de plus en plus forte, à Paris mais aussi dans les métropoles régionales.

Une croissance fondée sur un modèle d’affaires solide


À l’évidence, un service qui facilite la pratique d’activités physiques va dans le sens de l’histoire. On sait que le consommateur est de plus en plus attentif à sa santé, son bien-être et son épanouissement personnel. Mais cela n’explique pas tout et ce n’est d’ailleurs pas très récent : les salles de fitness existent depuis plus de 20 ans.

Ce qui est nouveau, en revanche, c’est que ce marché, qui a longtemps cherché son modèle de développement, l’a aujourd’hui trouvé.

Les salles haut de gamme ont conservé leur segment de marché étroit, tandis que sont apparues des enseignes aux tarifs plus accessibles, qui ont réussi à capter de nouvelles clientèles. C’est le recours à des technologies digitales, tant pour l’accueil que pour le coaching sportif, qui a permis à de nouveaux entrants de proposer offres low cost, fonctionnant avec moins de personnel et plus de flexibilité.


Les dix premiers opérateurs détiennent aujourd’hui 42 % des abonnés. Le leader, l’Orange Bleue (430 salles), est talonné par les enseignes low-cost Keep Cool (255 salles dont 61 ouvertes en 2018) et Basic Fit (252 salles dont 92 ouvertes en 2018). Cette dernière enseigne, d’origine néerlandaise, la seule à être gérée entièrement sur le mode succursaliste (les autres sont au moins partiellement développées en franchise), est valorisée à plus d’1,5 milliard d’euros à la bourse d’Amsterdam, avec un EBITDA (équivalent américain de l’excédent brut d’exploitation) supérieur à 30 % du chiffre d’affaires.

Ce sont ces salles de nouvelle génération qui expliquent en grande partie la croissance du nombre d’abonnés, sur un marché potentiel qui reste très prometteur. La France connaît un taux de croissance supérieur à la moyenne européenne car la pénétration du marché y est moins forte (9 % de la population est abonnée dans un club). Mais la croissance est quasiment identique en Allemagne, où la part de la population abonnée est déjà presque 50 % plus élevée, de même qu’au Royaume-Uni. 

Une réelle opportunité pour les bailleurs

Le développement des salles de fitness est d’autant plus remarquable qu’il contraste avec les difficultés du retail en général particulièrement dans des activités qui se déploient sur des surfaces de taille comparable – 500 à 2000 m2 – en ville : alimentaire, bricolage, prêt-à-porter.  

L’activité de fitness est capable de dégager des loyers équivalents à ceux supportés par ces activités et pouvant atteindre 700 €HT HC/m² GLA/an. Il a y donc un réel intérêt à regarder de près les dossiers des candidats désirant ouvrir une salle, particulièrement si le bail est signé par la maison mère d’une enseigne déjà bien structurée, ce qui offre d’excellentes garanties.

Elle ne génère pas particulièrement de nuisances de voisinage.

Enfin, une salle de fitness est un lieu de destination de relative proximité. Les critères d’implantation sont donc relativement ouverts. En outre, pour accompagner la croissance organique de leur clientèle (fidélisation, bouche à oreille), elles vont chercher à multiplier les salles sur un territoire où elles ont déjà une notoriété, ce qui va dans le sens d’une implantation durable. 

Ainsi, sous réserve de fonctionner selon les bons paramètres d’exploitation, les opérateurs de salles de fitness apparaissent comme de très sérieux clients pour les propriétaires de locaux commerciaux de moyenne surface en ville.

 
Vincent Pavoz-Torres est responsable du commerce de centre-ville pour Paris et l’Île-de-France chez CBRE

Les chiffres sont issus de l’étude European Health & Fitness market, report 2019, publiée par Deloitte.


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