C’est une très bonne solution si vous souhaitez mettre en location votre future acquisition, car cela permet de partager l’effort financier, les risques et l’imposition des loyers qui seront versés.
Grande facilité de gestion et de mouvement des associés par le mécanisme de la cession des parts sociales.
Lorsqu’un associé cède ses parts cela ne remet pas en cause l’existence de la société, ni la propriété du bien.
Si la société commerciale se trouve en redressement ou en liquidation judiciaire, la SCI protège les immeubles. Les créanciers ne pourront pas les saisir automatiquement.
C’est un outil efficace de stratégie matrimoniale, de transmission anticipée du patrimoine (association progressive des enfants à la gestion du patrimoine familial).
Outil de transmission successorale : diminution de la valeur taxable par le jeu d’une décote ; combat la présomption de propriété de l’usufruitier en matière de droits de succession ; préserve le différé de paiement des droits de succession.
Objet de la société : Une SCI est une société civile ayant un objet immobilier, celle-ci ne peut donc pas viser des actes de commerce.
Constituer sa SCI
Toute personne physique ou morale (à condition qu’elle ait une personnalité juridique) quelque soit sa nationalité peut créer une SCI ou en être associé. Elle peut être instituée au minimum par deux personnes et sans aucun maximum prévu.
Le dépôt du dossier : au Centre des Formalités des Entreprises (CFE). Le capital social : la loi ne fixe aucun minimum lors de sa constitution, ni pour le capital social, ni pour la valeur nominale. Toutefois, celles-ci doivent être de valeur égale, dont le montant sera fixé librement par les associés. Les associés : les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à l’égard des tiers à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Ils possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives.
Imposition des revenus
Les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de chacun (en proportion de leurs droits) en tant que revenu foncier pour les personnes physiques et comme des bénéfices commerciaux s’il s’agit d’une société associée de la SCI. Par conséquent, chaque associé participera aux bénéfices proportionnellement au capital social qu’il aura investi au
départ. En ce qui concerne les plus-values, les SCI sont soumises au régime des particuliers au taux de 27% (16% d’impôt sur le revenu et 11% de prélèvements sociaux).
Imposition sur les sociétés : Les SCI ayant opté à l’IS sont soumises au taux en vigueur de 33,33%. Les sociétés peuvent être soumises à un taux réduit de 15% dès lors :
Le chiffre d’affaires annuel de la société n’excède pas 7 630 000 €,
Le capital de la société est entièrement libéré et détenu pour au moins 75% par des personnes physiques,
Le bénéfice imposable est inférieur à 38 120 €,
Les bénéfices distribués sont imposés entre les mains des associés à titre de revenus de capitaux mobiliers.
Dissoudre sa SCI
Il existe 2 modalités :
Cession de l’immeuble par la société : La plus-value se calcule à partir du prix d’acquisition, elle est ensuite imposée aux associés à hauteur de leurs parts. Enfin, le nouvel acquéreur sera exigible d’un droit de 5.09%.
Cession de parts par les associés : La plus-value se calcule en fonction de la différence entre le prix de cession des parts et leur prix d’acquisition, elle sera soumise au régime des plus-values immobilières. Enfin le futur acquéreur sera assujetti à un droit de 5%.
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