Le bail commercial s’applique aux personnes physiques ou sociétés inscrites au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers - articles L145-1 et suivants du Code de Commerce.
La durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum (disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger), cependant le locataire a la faculté de donner congé d’un tel bail à chaque période triennale moyennant un délai de préavis de 6 mois et un congé délivré par acte d’huissier.
Les facultés de donner congé par le locataire peuvent être conventionnellement modifiées, ainsi le locataire peut renoncer à sa faculté de donner congé à l’issue de la première et/ou deuxième période triennale, il peut aussi bénéficier d’une possibilité de donner congé à d’autres périodes du bail (par exemple à l’issue de la 4ème année).
Bail dérogatoire, je souhaite m’engager sur une courte durée ?
Le bail dérogatoire permet de contracter un bail d’une durée au plus égale à deux ans - article L145-5 du Code de Commerce. S’agissant d’une dérogation au statut des baux commerciaux, les conditions de congé sont librement aménageables par les parties, ainsi que la durée, du moment qu’elle n’excède par 24 mois.
Bail dérogatoire, est-il possible de le renouveler ?
Si à l’expiration dudit bail le locataire est resté dans les locaux, il s’opère automatiquement un nouveau bail qui sera soumis obligatoirement au statut des baux commerciaux - article L145-5 du Code de Commerce. Ce sera donc un bail commercial d’une durée de 9 ans qui prendra effet le lendemain du jour où le bail dérogatoire aura pris fin.
En pratique, sous certaines conditions il est possible de renouveler un bail dérogatoire :
Le locataire doit renoncer expressément et sans équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Cette renonciation doit être postérieure à l’expiration du bail dérogatoire. Cela implique l’entière bonne foi des parties, puisque le locataire devra être resté en place à l’issue du premier bail dérogatoire pour pouvoir renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Le bail professionnel s’applique aux locations de locaux à usage exclusivement professionnel et aux entreprises qui exploitent une activité non commerciale, c’est à dire les professions libérales ou assimilées, ou les professions artisanales lorsqu’il n’existe pas de fonds artisanal - loi n°86-1290 du 23/12/1986.
La durée d’un bail professionnel est au moins égale à 6 ans (disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger), cependant le locataire à la faculté de donner congé à tout moment moyennant un délai de préavis de 6 mois par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier).
La convention d’occupation précaire ; sa durée est fixée librement et peut être indéterminée. La fin de la convention dépend généralement d’un événement prévu dans celle-ci et qui peut intervenir à tout moment sans que l’on sache précisément quand (exemple dans l’attente d’une expropriation). Cet élément de précarité doit être motivé dans la convention.
Échéance de bail dépassée, puis-je encore résilier ?
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a généralement la possibilité de résilier à chaque période triennale en donnant congé au moins 6 mois à l’avance par un acte d’huissier. Dans le cas où le congé est délivré trop tard, il prendra effet pour la fin de la période triennale suivante.
En pratique, il vous faudra négocier avec votre propriétaire, lequel, généralement, vous demandera de trouver un successeur pour reprendre la location de vos locaux. Dans ce cas CB Richard Ellis pourra se charger de trouver le successeur des locaux et de vous aider dans les négociations avec le propriétaire.
Cette succession pourra prendre deux formes :
une cession du bail en cours,
une résiliation anticipée amiable du bail en cours et une signature concomitante d’un nouveau bail avec le successeur. A cette occasion votre propriétaire pourra, en particulier, fixer de nouvelles conditions financières de location.
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location des locaux, totale ou partielle, est interdite - article L145-31 du Code de Commerce
Par conséquent, toute sous location doit être expressément autorisée par le bailleur et celui-ci doit être appelé à concourir à l’acte de sous location. Le bailleur peut assujettir son accord à conditions (par exemple que la sous location soit partielle c’est à dire qu’elle ne porte que sur une partie des locaux, qu’elle soit consentie à une filiale de la société locataire...).
La sanction pour un locataire qui sous loue ses locaux sans avoir l’autorisation de son bailleur et sans l’avoir informé, est la résiliation de son bail.
Le dossier de candidature est constitué d’une présentation de la société (plaquette), d’une lettre d’intérêt, des statuts, d’un extrait K bis, d’un RIB et des états financiers.
Augmentation de loyer, est-ce possible en cours de bail ?
Que signifie l’indexation des loyers ?
Les baux commerciaux comportent généralement une clause d'échelle mobile qui prévoit une variation automatique du loyer à une date déterminée en référence à un indice déterminé.
Ainsi il est prévu une indexation chaque année ou tous les 3 ans, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail (ou toute autre date librement déterminée), l’indice INSEE du Coût de la Construction servant généralement de référence. Le bailleur ou le locataire pourra demander la révision du loyer, chaque fois que le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé par un accord amiable des parties ou par décision de justice. Cette révision est possible en plus de la révision triennale du loyer.
Les articles L145-37, 38 et 39 du Code de Commerce prévoie d’autres mécanismes de révision du loyer qui peuvent être mis en œuvre lorsque les conditions prévues par ces articles sont remplies.
La demande de révision du loyer doit être formée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et préciser, pour être valable, le montant du loyer demandé.
Franchises, quels sont les leviers de négociation avec le propriétaire ?
Des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc…).
Lors de la signature d’un bail, il est d’usage d’acquitter le montant du dépôt de garantie et les honoraires de commercialisation. Par ailleurs il est également souvent demandé le paiement de la première échéance du loyer et des charges.
Le dépôt de garantie sert à garantir au bailleur la bonne exécution par le locataire de ses obligations (financières et matérielles). Il est restituable en fin de bail sous réserve que le preneur soit à jour de ses obligations. La loi ne prévoit aucun délai pour cette restitution.
Le montant du dépôt de garantie est libre - article L 145-40 du Code de Commerce.
Le bailleur peut donc demander un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer. L’usage est cependant de 3 mois.
La loi impose au bailleur de verser au locataire des intérêts, lorsque le locataire paie d'avance au bailleur des sommes, loyer ou dépôt de garantie, supérieures à deux termes de loyer. Dans ce cas, le bailleur doit verser au locataire des intérêts pour les sommes qui excèdent un loyer de plus de deux termes. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. A compter du 20 janvier 2006, le taux pratiqué est de 5.25 %. Par exemple, le bail peut prévoir un dépôt de garantie de six mois de loyer et un paiement trimestriel du loyer, à terme à échoir (c'est-à-dire par avance) . Lorsque le locataire paie son loyer, le bailleur a entre les mains 9 mois de loyer : 6 mois de dépôt de garantie et 3 mois de loyer. Ces 9 mois de loyer correspondent à 3 termes de loyer. Dans ce cas, le bailleur doit verser au locataire des intérêts pour les sommes qui sont payées au-delà de deux termes de loyer.
le premier mois, des intérêts calculés sur 3 mois de loyer,
le deuxième mois, des intérêts calculés sur 2 mois de loyer,
le troisième mois, des intérêts calculés sur 1 mois de loyer.
Acte par lequel une personne physique ou morale s’engage vis à vis du bailleur à satisfaire aux obligations du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Le bailleur préfèrera le plus souvent une caution émanant d’un établissement bancaire.
Une garantie à première demande : engagement par lequel une personne physique ou morale s’engage à payer à première demande une somme d’argent au bénéficiaire sans pouvoir opposer aucune exception.
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