Acte authentique : Écrit établi par un officier ministériel (un notaire par exemple) ayant compétence pour instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux.
Acompte : Paiement partiel imputé sur le paiement de la dette. (Exemple : somme versée à la conclusion d’un compromis et soustraite du prix de vente du bien si l’opération se réalise).
Acte sous seing privé : Acte écrit par un particulier (sans le concours d’un officier ministériel) et qui comporte la signature manuscrite des parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la preuve de l’existence d’une situation juridique.
C
Caution : Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une des parties au profit de l’autre. Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même, en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle. Lorsque la caution, au lieu de s‘engager à exécuter personnellement, offre en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite caution réelle.
Charges de copropriété : Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur et celles qui ne le sont pas.
Condition suspensive : Clauses présentes dans les contrats qui précèdent la vente (promesse de vente, compromis de vente, contrat de construction). Les conditions suspensives ont pour effet de suspendre les effets de l’avant-contrat jusqu’à l’arrivée d’un terme futur et incertain.
Copropriété : Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
D
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) : Cela constitue un engagement réel du propriétaire de vendre un bien à un prix défini qui est adressé en mairie. Elle doit contenir le montant du prix, les conditions de l'aliénation, l'identification du propriétaire ou de son mandataire et la désignation des biens. Dédit : Faculté offerte à l’acquéreur de se délier de l’engagement d‘achat pris par lui moyennant le versement d’une somme d’argent.
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clefs en mains.
Dépôt de garantie : Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un contrat.
Droit de mutation : Droits d’enregistrement perçus par le notaire pour le compte de l’État à l’occasion de certains transferts de patrimoine.
Droit de préemption : Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur.
E
Emprunt : Un emprunt est le fait d’obtenir d’un établissement prêteur une somme d’argent dans le but de réaliser un projet (immobilier…), celle-ci devra être remboursée dans son intégralité par échéance. Il faudra alors ajouter à cette somme le montant des taux d’intérêt que l’établissement applique.
Émolument : Rémunération versée aux officiers ministériels dont le montant est fixé par l’autorité publique.
ERP : Établissement recevant du public : désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autre que les employés. Ces établissement font l’objet d’une réglementation spécifique telle que l’accessibilité des personnes handicapées…
Expropriation : Procédure engagée par l’administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au profit de l’État, pour un motif d’utilité publique et en contrepartie d’une juste et préalable indemnité.
Expédition : Copie de l’acte authentique délivrée par l’officier public dépositaire de l’original.
Expert immobilier : Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de commerce, locaux commerciaux ou industriels. Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :
une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de
l’expert par un Tribunal;
une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.
H
Honoraires : Les honoraires sont les sommes d’argent dues par les clients à des professionnels tels que les agents immobiliers, les notaires, les avocats dans le cadre de l’exercice de leur activité. Ce sont également les frais tels que les droits de mutation… Ils peuvent être fixés librement ou forfaitairement.
Hypothèque : Droit réel accessoire grevant un immeuble. L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier ; elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas ou celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.
I
Indemnité d’immobilisation : Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.
Intérêt : C’est la rémunération qu’un établissement prêteur recevra en contrepartie de l’utilisation de son capital.
L
Levée d’option : Acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d’une option manifeste sa volonté d’exercer la faculté qui lui a été donnée. Ainsi, dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire de la promesse a une option : acheter ou ne pas acheter. La levée d’option est l’acte par lequel il décide d’acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l’option.
M
Mandat : Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
P
Partie commune : Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.
Partie privative : Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé.
Promesse unilatérale de vente : Convention par laquelle une partie (le promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix. Le promettant est tenu de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé
d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.
Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : Contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter le bien à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant-contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente.
S
Servitude : Charge imposée à un immeuble, bâti ou non bâti, (fonds servant) au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct. (ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction au-delà d’une certaine hauteur…).
SHON (Surface Hors OEuvre Nette) : Définie à l’article R 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’aient été notamment déduites la surface des combles et sous-sol non aménageables (hauteur inférieure à 1m80, locaux techniques, …), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggias, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.
SUBL (Surface Utile Brute Locative) : Elle est égale à la SHON déduction faite des éléments structuraux (plateaux, murs extérieurs, refends…) des locaux techniques hors combles et sous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique, …) et les parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. Elle peut se décomposer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classés selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).
T
Taux de rendement : C’est la traduction financière de la performance de tout placement. C’est un taux par an ou un nombre de fois le revenu annuel. Le taux de rendement exprime donc en % le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation)
U
Usufruit : Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire (usufruitier) le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits mais non celui d’en disposer lequel appartient au nu-propriétaire. Rappel : Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives :
l’usage : le droit d’utiliser la chose
la jouissance : le droit d’en percevoir les fruits (en la louant …)
la disposition : le droit de l’aliéner (vente, destruction…)
V
Valeur d’apport : La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenus entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doit être choisi et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.
Valeur d’assurance : Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre. La valeur d’assurance recouvre deux notions :
La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
Valeur d’utilité : Elle est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui
s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».
soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement ;
soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de remplacement
qui sera utilisée.
Valeur vénale d’un bien : La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise.
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