Expert immobilier : Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de commerce, locaux commerciaux ou industriels.
Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :
une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert par un Tribunal;
une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.
I
Indemnité d’éviction : Les principes
Cette indemnité trouve sa source dans l'un des grands principes du décret de 1953 sur les baux commerciaux, à savoir le droit au renouvellement du bail du locataire en fin de bail, destiné à protéger l'activité du commerçant et la continuité de son exploitation dans un local.
En effet, lorsqu'un bail commercial vient à son terme, le propriétaire ne peut évincer le locataire qu'en lui versant une indemnité d'éviction (sauf bien sûr si le locataire n'a pas rempli ses obligations ou s'il part de lui-même).
Cette indemnité se justifie par le préjudice apporté à l'activité commerciale du locataire qui doit quitter les lieux. Il y a donc une notion de dommage à réparer.
Les composantes de l'indemnité
Elle peut être décomposée en cinq parties :
La contrepartie financière du droit au bail, lorsqu'il en existe un potentiellement, que le locataire aurait pu négocier face à un successeur en cédant son bail (ou le surplus de loyer qu'il devra débourser pour disposer d'un autre local équivalent).
Les frais d'achat (couverts par ce qu'il est convenu d'appeler les indemnités de réemploi) qui correspondent aux droits de mutation et aux frais d'acte,
Les frais de déménagement, et les éventuelles indemnités de licenciement à verser au personnel qui ne suivrait pas dans les nouveaux locaux,
Les frais d'installation (publicité, aménagements intérieurs éventuels),
Enfin, le trouble commercial apporté à l'activité du locataire, qui s'apprécie généralement en fonction du chiffre d'affaires de ce dernier.
L'indemnité d'éviction pour un locataire commerçant doit être appréciée et valorisée différemment selon qu'il s'agit de locaux à usage de bureaux, de boutiques ou de locaux d'activité.
Limites dans l'appréciation d'une indemnité d'éviction
Il existe peu de références d'indemnités d'évictions amiables. En effet, le nombre des évictions est relativement rare, compte tenu du montant souvent élevé des indemnités.
En outre, s'agissant d'accords amiables, ceux-ci ne font pas l'objet d'une publication.
Si l'indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée judiciairement, on ne peut préjuger de la décision du juge.
En France, en effet, le Juge du fond est souverain dans son appréciation des indemnités.
Pour ces différentes raisons, il convient de considérer le chiffrage d'une indemnité d'éviction comme un ordre de grandeur, susceptible de servir de base à une négociation en vue d'un accord amiable.
J
Juste valeur (Fair value) : La juste valeur est un concept comptable défini dans la norme comptable internationale lAS 16 (IAS 16-6 traitant des immobilisations corporelles). Elle se définit comme "le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales". De plus, le paragraphe 29 et suivant de la norme lAS 401 (traitant des immeubles de placement) laisse l’option au propriétaire de comptabiliser l’immeuble à sa juste valeur ou par le coût.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, elle est assimilée à la valeur vénale définie ci avant. Pour les immeubles d’exploitation, cette notion est assimilée à la valeur vénale dans son usage actuel ("existing use value").
M
Méthode d'évaluation
Il existe cinq familles de méthodes d’évaluation de biens immobiliers.
Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date antérieure La plus proche possible de la date d’expertise. Ces approches par comparaison sont utilisées pour rechercher tant Les valeurs vénales que les valeurs locatives de marché.
Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent soit à capitaliser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur Locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, soit à actualiser Les flux financiers futurs générés et supportés par l’immeuble.
Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché pour des immeubles banalisés. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’usage d’exploitation ou en poursuite d’activité.
Les méthodes dites des ratios « professionnels»
Celles-ci s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres...) lorsque Leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont dérivées des méthodes par le revenu ou par comparaison.
Les méthodes dites du « bilan-promoteur»
Elles sont parfois appelées méthodes de récupération foncière ou du compte à rebours. Ces méthode consistent à déterminer La valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux, les différents frais Fiés à l’opération et la rémunération de l’opérateur.
Missions réalisées par les experts en évaluation immobilière
Huit catégories de missions ont été identifiées, chacune d’elles supposant de la part de l‘expert un certain nombre de diligences et, par voie de conséquence, de la part de son mandant la définition d’un cadre de mission bien précis et la production d’un certain nombre d’informations ou de documents nécessaires à l’expertise.
Ces huit grandes catégories sont les suivantes :
Evaluation immobilière ou expertise immobilière
Celle-ci peut donner lieu à un rapport détaillé, à un rapport résumé ou à un certificat d’expertise.
Actualisation d’une expertise antérieure
Avis sur dossier et révision sur dossier fr Desktop valuation »)
Contrôle de cohérence d’une expertise
Revue ou certification des conclusions d’une expertise initiale d’un tiers.
Audit immobilier (« due diligence » )
Etudes diverses
Expertise conjointe avec rapport commun
S
Surface hors œuvre brute (S.H.O.B) : La Surface Hors Œuvre Brute (S.H.O.B.) est définie au premier alinéa de l’article L 112-1 et R 112-2 du Code de l’urbanisme: « La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ».
La circulaire n° 90/80 du 12 Novembre 1990 du Ministère de l’Équipement indique les éléments constitutifs de la S.H.O.B : la S.H.O.B. doit être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part, l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Ainsi, sont compris dans la S.H.O.B. :
les rez-de-chaussée et étages, (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple)
tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries
les combles et sous-sols, aménageables ou non
les toitures terrasses, accessibles ou non.
En revanche, sont à exclure de la S.H.O.B. :
les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylônes, canalisations, citernes, silos de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade
les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée
tous les vides qui, par définition, ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux occasionnés par les trémies d’escalier, d’ascenseur ou de monte-charge.
Ne constituent pas davantage de surface de plancher, les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur et les rampes d’accès.
En revanche, constitue de la S.H,O.B., la partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès, ou à la partie du niveau inférieur auquel s’arrête la trémie de l’ascenseur.
Surface hors œuvre nette (S.H.O.N) : La Surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.) s’obtient à partir de la S,H.O.B. en opérant un certain nombre de déductions.
Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial »
Cette déduction s’opère au regard de l’appréciation des trois critères suivants :
Hauteur des locaux : Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80m
Affectation des locaux : Ne sont pas pris en compte dans la S.H.O.N. certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités en raison de l’usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d’air conditionné, machinerie d’ascenseurs, installation téléphonique...). En revanche, sont prises en considération Les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs.
Consistance des locaux : Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m (impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou en raison de l’encombrement de la charpente).
Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée : « Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée » ».
Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules : « Sont déduites des surfaces de plancher hors œuvre, les bâtiments de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules »
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la S.H.O.N. qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l’immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions en silo ou isolées).
Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles : « Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production »
Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation : « Est déduite une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation ». Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique »
Déductions spécifiques aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation : « Sont également déduites de la surface hors œuvre, dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de 5 m ? par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée »
La détermination de la S.H.O.N. permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d’implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l’objet d’une division.
La S.H.O.N. est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d’urbanisme. Elle est également employée pour liquider les taxes de construction (Taxe Locale d’Équipement., Taxe départementale pour le financement des Conseils d’Architecture, d’urbanisme et de l’Environnement, Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles...), le versement résultant du dépassement du Plafond Légal de Densité ou la participation en cas de dépassement du Coefficient d’occupation des Sols.
Surface utile brute (S.U.B) : La Surface utile Brute est égale à la Surface Hors Œuvre Nette, déduction faite des éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends… et circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la S.H.O.N....
La Surface utile brute peut se décomposer en trois éléments :
circulations horizontales,
locaux à caractère social et sanitaire,
surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc...).
La surface utile brute est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale ou en valeur locative de marché.
Surface utile nette (Lettable area) : Il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées…) Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.
Surface utile pondérée : Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de ventes et en particulier les boutiques. Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves...).
La notion de surface pondérée n’est plus utilisée, sauf rare exceptions dans l’évaluation d’autres types d’immeubles ou de locaux. Le principe reste le même mais il est appliqué d’une manière différente, en ramenant les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou « étalon ».
Pour les commerces traditionnels « pied d’immeuble », il n’y a pas de règle de pondération normative, Il appartient donc à l’expert de la déterminer, sachant que dans la pratique il existe un guide de la pondération établi par les principaux cabinets de commercialisation et complété par les experts.
Par ailleurs, il est rappelé que les commerces situés dans les centres commerciaux ainsi que les grands magasins de centre ville, font rarement l’objet d’un calcul de surface pondérée boutique.
Surface GLA (Cross leasing area ou Cross lease area) : Cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors œuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.
Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots (dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple).
Surface habitable : La surface habitable, définie à l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R 111-10 du Code de la Construction, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.8Dm (L n°84-68 du 25.01.1984 Code de la Construction Habitation Art. R 111-2)
T
Taux de rendement et taux d'actualisation On distingue quatre notions :
Le rendement côté vendeur ou dans l’optique d’un exercice courant de gestion (taux de capitalisation); le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l’immeuble et sa valeur vénale, il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble.
Le rendement côté acquéreur ou investisseur (taux de rendement); le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation = valeur vénale brute dite « acte en mains »). Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble.
La rentabilité ou le rendement global qui inclut la notion de rendement locatif mais aussi la plus ou moins-value en capital,
Le rendement interne qui représente la rémunération globale des capitaux investis (fonds propres) sur une période donnée.
Les taux décrits ci-après constituent des instruments d’évaluation. Ils résultent de l’observation des marchés immobiliers et varient dans le temps. Ils ne doivent donc pas être confondus avec des taux constatés sur des valeurs historiques. En outre, il ne s’agit pas de taux « construits » mais de taux déduits de l’observation des opérations sur les marchés immobiliers.
Afin de clarifier les concepts et intitulés, il faut rappeler que :
Les « taux de capitalisation » sont les taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur vénale hors droits, et le revenu. Ils restent très employés par l’administration.
Les « taux de rendement » sont ceux formulés par l’acheteur qui prend en compte les frais d’acquisition (valeur « acte en mains »). Ce sont les plus employés aujourd’hui.
Les qualificatifs de « théoriques » et « d’effectifs » font référence à l’assiette des revenus utilisée :
Les « taux théoriques » ou « taux de marché », sont calculés à partir de loyers de marché, qui peuvent être sensiblement différents des loyers constatés sur le bien évalué,
Les « taux effectifs » (appelés aussi immédiats ou initiaux) ont pour assiette les revenus effectivement collectés par le propriétaire au regard des conditions d’occupation du bien évalué.
Taux de capitalisation brut théorique (T1)
Ce taux permet de calculer la valeur vénale d’un immeuble ou d’un local à partir de sa valeur locative de marché potentielle.
Il s’utilise comme suit :
Loyers bruts de marché x 100/T1 = Valeur vénale « libre » hors droits
Taux de rendement brut théorique (T2)
Il s’agit du même calcul dans son principe, mais le taux est différent puisqu’il porte sur une valeur vénale « droits inclus » ou « acte en mains ».
Ce taux est donc censé rémunérer un investissement initial comprenant le prix versé au vendeur ainsi que les droits de mutation non récupérables versés à l’Etat et les autres frais d’acquisition.
Il est utilisé comme suit :
Loyers bruts de marché x 100/T2 = Valeur vénale « libre » droits inclus
Il faut préciser que la notion de taux de rendement est la plus utilisée en immobilier d entreprise (fourchettes de taux publiées rendements acceptes sur les immeubles loues au loyer de marche ou destinés a être loués)
Taux de capitalisation brut effectif (T3)
Ce taux permet de calculer la valeur vénale de biens immobiliers loués à partir de loyers bruts existants.
Les loyers effectivement versés sont en effet souvent sensiblement différents de la valeur locative de marché qui pourrait être obtenue d’un nouveau locataire au même moment.
Taux de rendement brut effectif (T4)
Ce taux permet de calculer à partir de loyers effectivement perçus, la valeur vénale plus les frais d’acquisition et droits de mutation.
En d’autres termes il s’agit d’un taux de rendement sur l’investissement initial (valeur vénale frais d’acquisition et droits de mutation non récupérables versés à l’Etat par l’acquéreur).
Ce taux dérive du même principe que le taux T2 la seule différence étant la base de calcul dans le cas du T2, l’assiette est la valeur locative de marché dans le cas T4, l’assiette est constituée par les loyers bruts réels
Pour obtenir une valeur vénale « hors droits » il convient donc de soustraire du résultat le montant des droits de mutation et frais d’acquisition.
Taux de rendement net (T5)
Taux de rendement théorique de marché « market yield » (T5a)
Le taux de rendement net correspond au rapport entre le revenu net de marché et la valeur vénale brute (valeur acte en mains, droits inclus). Celui-ci est donc une résultante des travaux d’expertise.
Il se calcule de la façon suivante:
Taux de rendement effectif ou immédiat ou instantané « net initial yield» (T5b).
Le taux de rendement net instantané, ou encore appelé « taux effectif » ou «taux immédiat» correspond au rapport entre le revenu net constaté sur l’immeuble et valeur vénale brute (valeur acte en mains, droits inclus). Celui-ci est donc la résultante des travaux d’expertise.
V
Valeur à neuf : Elle se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipement de nature immobilière (immeuble par destination), honoraires et frais techniques inclus.
A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à l’équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ou éléments de confort) qui y sont liés.
Valeur d’apport : La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif.
Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.
Valeur d’assurance : Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’Assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.
La valeur d’assurance recouvre deux notions :
La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
Valeur d’utilité : Elle est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité.
Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».
La valeur d’utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :
soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement;
soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée.
Valeur de droit de bail : Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail, ainsi qu’avec la qualité de l’emplacement.
Nature et gamme des commerces autorisés dans les locaux.
Durée du bail et durée restant à courir.
Faculté de sous-location ou autres dispositions.
Rapport entre loyer de marché et loyer effectivement perçu.
Charges et conditions du bail.
Qualité de l’emplacement.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
d’une part, du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
d’autre part, du droit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent quant à eux comme la contrepartie financière d’avantages, lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui est versée au propriétaire et lui reste définitivement acquise.
Si le pas de porte est légal, son interprétation juridique est plus aléatoire, Soit il correspond à un supplément de loyer payé d’avance, soit il peut être interprété comme la contrepartie d’éléments de diverses natures (avantages commerciaux autres que le loyer, la dépréciation de l’immeuble, etc.)
Valeur de vente forcée : Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.
L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; en effet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent correspondre à la valeur du marché et la réparation du préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.
Valeur locative de marché : La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise.
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
La valeur locative de marché correspond donc au montant qui devrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :
La libre volonté du locataire et du propriétaire.
La conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré.
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location.
La présentation préalable du bien aux conditions du marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats.
L’absence de facteur de convenance personnelle.
Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur
Le terme de valeur locative de marché suppose qu’il n’y ait pas de versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit,au propriétaire (pas de porte ou droit d’entrée), parallèlement ou en sus du loyer.
Valeur vénale d’un bien : La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate et où [es parties ont, l’une et l‘autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, (« willing buyer and seller »)
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature, du bien et de la situation du marché, (« after proper marketing »)
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats
L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation (« arm’s-lenght transaction »).
Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ( market value ») ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5novembre 1990 concernant les compagnies d’assurances, par le code de la sécurité sociale aux articles R 931-10-42, par le code de la mutualité article R 2 12-54 et par le code des assurances article R 322-20-1).
Il convient de distinguer :
La valeur vénale nette exprimée hors frais d’acquisition (publicité, Trais d’actes, honoraires de commercialisation et de conseils) et selon la nature de l’immeuble - hors droits de mutation ou hors taxes à la valeur ajoutée (TVA), pour un immeuble professionnel et commercial soumis au régime TVA, TTC, pour l’habitation soumise au régime TVA.
La valeur vénale brute, dite « acte en mains » où droits de mutation et frais d’acquisition sont inclus.
En règle générale, la valeur vénale est déterminée :
Soit par une approche par comparaison directe des ratios métriques et /ou unitaires,
Soit par une approche par le revenu de l’immeuble, qui se décompose en deux méthodes distinctes :
La capitalisation d’un revenu théorique ou effectif,
Ou l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode dite des « Discounted Cash Flows »).
Les autres méthodes d’évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c’est-à-dire à titre de recoupement ou lorsque l’application de l’une des principales méthodes évoquées ci-dessus se révèle impossible ou malaisée.
Enfin, la valeur vénale d’un immeuble peut être appréciée soit :
Vacant et libre d’occupation, occupé par son propriétaire,
Occupé par un ou des tiers disposant ou non d’un titre d’occupation.
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