Lexique

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Glossary

A

Absorption nette : Evaluation du solde net entre la demande placée et l'ensemble des surfaces libérées sur le marché au cours de la même année.

Acompte : Somme d’argent qui accompagne une promesse titre supplétif synallagmatique d’achat d’un bien immeuble et qui sera imputée en réduction du prix du bien lors de la réalisation éventuelle de l’acte de vente.

Acte authentique : Ecrit établi par un officier ministériel (notaire par ex) dont les affirmations font foi jusqu'à inscription de faux.

Acte sous seing privé : Acte écrit rédigé par un particulier et qui comporte la signature manuscrite des parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la preuve de l'existence d'une situation juridique.

Affectation des locaux : Détermination d'une finalité particulière en vue de laquelle un bien sera utilisé.

Agent immobilier : Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur, le locataire ou le bailleur lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de fonds de commerces, de terrains… L'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à rechercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) et de son décret d'application en date du 20 juillet 1972.

Agrément : Autorisation administrative préalable à la création de locaux destinés à un usage de bureaux ou d'entrepôt en Ile de France. Cette autorisation est délivrée par le Préfet de Région. La procédure de l'agrément a fait l'objet d'un remaniement par décret en date du 29 avril 2000 qui supprime l'agrément utilisateur et modifie les seuils (1 000 m² pour les bureaux et 5 000 m² pour les entrepôts et locaux industriels).

Asset manager (gestionnaire de fonds) :  Spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs et avec lesquels il peut co-investir.

Avenant : Accord modifiant un contrat initial en l'adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.

A

Net absorption : The balance between the amount of space taken and vacated by occupiers in a market in a given year.

Down payment : Sum of money paid accompanying a bilateral letter of intent to buy a property. The amount is deducted from the amount due if the sale goes through.

Deed : A written document drawn up by a lawyer or public official which is authentic until civil proceedings to challenge its authenticity are undertaken.

Private contract or agreement : A document drawn up by a private individual that bears the signature of all parties. The most common purpose of such documents is to act as proof of the existence of a legal situation.

Allocation of premises : Determination of a specific function for which the property will be used.

Estate agent : A professional person that acts for owners, buyers, tenants or landlords during the sale or leasing of apartments, retail business concerns, or building sites. Estate agents are not owners of the property being sold or leased; they are intermediaries providing services to help find tenants or buyers that have the financial and legal guarantees to meet provisions in the Law of 2 January 1970 (known as Loi Hoguet) and the decree of application of 20 July 1972.  


Agrément : The agrément is a form of administrative consent, granted by the Préfet de Région, that is required before new areas of office space, industrial premises, warehouses, technical, or premises used for technical, specific or educational purposes can be created in the Paris region. The agrément procedure was revised in a decree dated 29 April 2000. This revision abolished the consent formerly required by large occupiers and altered the size thresholds for which the agrément is required for commercial property (to 1,000 sq. m for offices and 5,000 sq. m for warehouses and industrial premises).

Asset manager : A specialist in charge of improving the value of a portfolio. Asset managers manage a fund for one or several investors with whom they may act as joint investors.

Addendum : An agreement modifying or adapting an initial contract by the addition of new clauses.

B

Bail : Contrat par lequel une personne, physique ou morale cède, pour une durée déterminée, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne contre une somme d’argent, conformément aux conditions stipulées dans le contrat ou par la loi.

Bail à construction : Bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur, titulaire d’un droit réel, s’oblige à édifier et entretenir des constructions sur le terrain loué. A l’expiration du bail et sauf stipulation contraire, les constructions deviennent la propriété du bailleur.

Bail commercial : Bail d’un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique protecteur particulier relevant des articles L. 145 – 1 et suivants du Code du Commerce ainsi que des dispositions de Décret du 30 septembre 1953 demeurant en vigueur. Ce statut se caractérise, entre autres, par un droit au renouvellement au profit du commerçant locataire, lui conférant ce qu’on appelle communément la propriété commerciale.

Bail d’habitation : Contrat de location portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Depuis 1982 et en vertu aujourd’hui de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée sur certains points de détail par la loi du 21 juillet 1994) la location à usage d’habitation principale ou à usage mixte est soumise à un régime spécifique qui est devenu le droit commun en ce domaine. Ce type de contrat engage le bailleur 3 ans au minimum, le locataire pouvant quant à lui sortir du bail à tout moment à charge pour lui de respecter un préavis de 3 mois.

Bail dérogatoire : Bail prévu à l’article L. 145-5 du nouveau Code de commerce (anciennement article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953) qui échappe au champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux à condition de ne pas excéder une période maximale de 24 mois. Si à l’expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Bail emphytéotique (ou emphytéose) : Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.

Bail professionnel : Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel (autre que commercial, artisanal, industriel ou agricole), le preneur à bail y exerçant une profession libérale (médecin, avocat, dentiste…). Ce bail est régit par l’article 57-A de la loi de 23 décembre 1986 et à titre supplétif par les dispositions des articles 1717 et 5 du Code Civil.

Bardage : Revêtement protecteur mince, à dilatation libre, de l'ossature ou des murs extérieurs d'un bâtiment.

B

Lease : A contract in which a natural person or body corporate grants, for a defined period, the usage of a property to another person in exchange for a sum of money, pursuant to terms and conditions stipulated in the contract or by the law.

Building lease : Long term lease (18 to 99 years) in which the leesee, holder of a real right, agrees to build and maintain constructions on the leased site. Upon lease termination unless stipulated otherwise the constructions become the lessor’s property.

Commercial lease : Lease for premises in which the lessee operates a business concern owned by the lessee. Commercial leases are subject to a specific protective legal regime covered by articles L.145-1 onwards of the Nouveau Code de Commerce and provisions in the decree of 30 September 1953 which is still in force. One of the features of this statute is the business tenant’s right to renew the lease, giving the tenant what is commonly referred to as commercial ownership.

Residential lease : A rental contract for premises to be used as a principal residence or for mixed residential-professional use. Since 1982 and by virtue of the law of 6 July 1989 (some details of which were modified by the law of 21 July 1994) the leasing of premises for a principal residence or for mixed residential-professional usage is subject to a specific regime which has become common law. This type of contract binds the lessor for 3 years minimum, whereas the tenant can leave at any time by giving 3 months prior notice.

Exemption lease : A lease allowed in provisions of article L. 145-5 of the Nouveau Code de Commerce (formerly article 3-2 of the Decree of 30 September 1953). Exemption leases are not covered by the scope of application of the protective statute of commercial leases, on condition that they do not exceed 24 months. If at the end of this period the lessee still has possession of the premises a new lease takes effect under the statute of commercial leases.
Emphyteutic lease A lease running from 18 to 99 years for a building and giving the lessee a title right.

Emphyteutic lease : A lease running from 18 to 99 years for a building and giving the lessee a title right.

Professional lease : A lease contract for premises exclusively used for professional purposes (other than commercial, specialised trades, industrial or agricultural); the lessee can exercise a (liberal) profession in the premises (doctor, lawyer, dentist etc.). Professional leases are governed by article 57-A of the law of 23 December 1986 and additionally by provisions in articles 1717 and 5 of the Civil Code.

Cladding or siding : Thin protective covering, that can dilate freely, on the structural or exterior walls of a building.

C

Cadastre : Ensemble de documents permettant de situer géographiquement les parcelles et les immeubles, en représenter le découpage, en identifier le propriétaire et en fournir la valeur locative cadastrale. Le registre et le plan cadastral sont disponibles en mairie. Il sert à déterminer la base des taxes foncières.

Cartes communales : Erigées au rang de document d’urbanisme par la nouvelle loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), les cartes communales sont des documents devant permettre aux petites communes non dotées de PLU (Plan local d’urbanisme) de délimiter sur leur territoire les zones constructibles et non constructibles.

Caution : Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une des parties au profit de l’autre. Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même, en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle.
Lorsque la caution, au lieu de s’engager à exécuter personnellement, offre en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite caution réelle."

Centre commercial : Ensemble commercial (en périphérie ou en centre ville), d'une surface égale ou supérieure à 5 000 m², regroupant au moins dix magasins de détail de dimensions diverses et des entreprises de services. Il est en général conçu, planifié, réalisé et géré comme une unité et dispose, le plus souvent, d’une aire de stationnement.

Centre-ville (high street) : Un des trois domaines d’exploitation commercial avec la périphérie et les centres commerciaux. Le centre-ville correspond généralement aux boutiques de pied d’immeuble.

Charges de copropriété : Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur de celles qui ne le sont pas.

Charges récupérables : Ensemble des frais engagés par le bailleur, distincts du loyer principal, qu’il peut se faire rembourser par le locataire. En matière de baux d’habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26/08/87 ; elles concernent les dépenses relatives à l’entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et certaines taxes.

Chargeur : Industriels ou grands distributeurs. Personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur/ou dans le véhicule de transport. Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie maritime, le chargeur est l’affréteur.

Clause pénale : Clause aux termes de laquelle sont fixés de manière conventionnelle et forfaitaire les dommages et intérêts dus par le débiteur si celui-ci n'exécute pas son obligation. En vertu de l'article 1152 alinéa 2 du Code civil, le juge peut d'office augmenter ou réduire la somme prévue si celle-ci est manifestement dérisoire ou excessive.

Clés-en-main : Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice.

Cloisons : Ce terme désigne en général les séparations non-porteuses qui délimitent les différentes pièces d'une construction. On parle alors de cloisons distributives ou de séparations. Elles peuvent être en briques, parpaings, carreaux de plâtre, etc. et mesurent en principe entre 5 et 7 centimètres d'épaisseur. Mais il existe également des cloisons qui, fixées contre un mur, permettre d'améliorer l'isolation phonique et thermique. On parle alors de contre-cloisons ou cloisons de doublage.

Coefficient d’Emprise au Sol (CES) : Ce ratio permet de réduire l’importance de la surface de sol occupée par des bâtiments sans prendre en compte leur hauteur. Le coefficient d’emprise au sol est défini comme le rapport de la surface occupée par la projection verticale sur le sol des volumes hors œuvre des bâtiments, à la surface de la parcelle. Lorsque la propriété est partiellement atteinte par une opération de voirie, la surface de la parcelle prise en compte est celle qui reste hors emprise de la voirie.

Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : C'est le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits sur un mètre carré de terrain.

Commerce (Retail) : Activité de vente directe sur un site de biens et/ou de services.

Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC) : Cette commission est chargée d’étudier les demandes d’autorisations d’ouvertures de grandes surfaces. Cette autorisation doit être obtenue par les espaces de vente de plus de 300 m². Les critères pris en compte sont la protection de l’environnement, le confort d’achat des consommateurs, la densité commerciale de la zone de chalandise, etc…

Commission Nationale d’Equipement Commerciale (CNEC) : Cette commission composée de magistrats et de hauts fonctionnaires traite les recours suite à un refus d’autorisation d’ouverture d’une grande surface par une CDEC.

Compte propre : Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain.

Condition résolutoire : événement futur et incertain qui, s’il se réalise, fait disparaître rétroactivement l’existence d’un droit.

Contrat de promotion immobilière : Contrat qualifié de mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le propriétaire d’un terrain, maître de l’ouvrage, à faire procéder au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction pour un prix convenu, ainsi qu’à faire procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à toute ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Convention d’occupation précaire : Convention d’émanation jurisprudentielle en marge du bail, caractérisée par le caractère fragile et précaire du droit de jouissance conféré au preneur. La durée de l’occupation est par nature incertaine dans la mesure où le propriétaire a la faculté de reprendre l’immeuble à tout moment. En outre, cette convention doit être justifiée par l’existence d’un motif de précarité précisé dans l’acte.
La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, elle échappe également aux règles du louage d’ouvrage contenues dans le Code civil.

Copropriété : Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote – part de partie commune. La loi du 10/07/1965 et son décret d’application du 17/03/1967 institue en la matière un régime unique et largement impératif.

Coût de remplacement : brut Coût servant à définir la valeur de remplacement d’un immeuble; il comprend le coût d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

Coût de remplacement net : Coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence.

Crédit bail : Technique contractuelle de crédit à moyen terme, par laquelle une entreprise dite de crédit bail acquiert, sur la demande d’un client, la propriété de biens d’équipement mobiliers ou immobiliers à usage professionnel, en vue de les donner en location à ce client pour une durée déterminée en contrepartie de redevances ou loyers. A l’issue de la période fixée, le crédit preneur dispose d’une option : il peut soit restituer le bien à la société financière, soit demander le renouvellement du contrat, soit acquérir le bien pour un prix qui tient compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.

C

Land survey register : The set of documents that enable plots of land and buildings to be situated geographically, show the divisions, identify the owners and supply the cadastral rental value. In France, land survey registers are available in town councils. They are used as a base to determine land taxes.

Local council maps : Given the status as a town planning document in the new law on solidarity and urban renewal (Solidarité et Renouvellement Urbain or SRU), local council maps are documents enabling small councils that do not have a local town plan (Plan Local d’Urbanisme PLU) to set constructible and green boundaries in their territory.

Guarantor : A person who commits to guaranteeing the performance of a contract for one of the parties to the other party’s benefit. A guarantor who accepts to perform if the principal debtor defaults is known as a personal guarantor. If, instead of committing to perform, a guarantor offers a mortgage on a building it owns as security, it is known as a real guarantor.

Shopping centre : A shopping establishment in the centre or on the outskirts of towns, with a floor area equal or superior to 5,000 sq. m, where at least 10 shops or service suppliers of various sizes are based. Shopping centres are as a rule designed, developed and managed as a single entity and usually have parking facilities.

Town centre (high street) : One of three retailing domains (with shopping centres and peripheral retail zones). The town centre is usually composed of shops on the ground floor of buildings.
Co-ownership charges The costs of maintaining and repairing the communal areas and services in a building. These charges are split into those that can be recovered from the tenants by the landlord and those that are borne by the landlord.

Co-ownership charges : Costs incurred by the landlord that the landlord can claim back from the tenant(s). Recovered charges are independent of rents. For residential buildings a complete list of recoverable charges is given in the decree of 26/08/87. They cover costs pertaining to the daily upkeep of the property, equipment mentioned in the contract as well as small repairs and specific taxes.

Recoverable charges : Costs incurred by the landlord that the landlord can claim back from the tenant(s). Recovered charges are independent of rents. For residential buildings a complete list of recoverable charges is given in the decree of 26/08/87. They cover costs pertaining to the daily upkeep of the property, equipment mentioned in the contract as well as small repairs and specific taxes.

Consignor : Industrialist or major retailer that organises and puts goods in a form of transport. This term also designates the shipper of the goods. In shipping the consignor is the charterer.

Penalty clause : A clause in which a set rate of damages and interests owed by the debtor are fixed contractually in the event the debtor does not perform. Under article 1152 paragraph 2 of the Civil Code, the judge can increase or reduce the amount provided if this amount is manifestly derisory or excessive.

Turnkey scheme : A transaction concluded when the building is still a project or under construction, but whose structure will be modified to suit the needs of the occupier.

Partitions : In general, partitions are non-load bearing structures that separate rooms in a construction. Partitions can be separating partitions or distributing partitions. They may be made of brick, breeze blocks, plaster blocks and so on. They are usually 5 to 7 cm thick. Partitions can also be fixed against walls to improve sound or heat insulation. These are known as inner partitions or linings.

Ground occupancy ratio : This ratio can reduce the amount of ground area occupied by buildings without taking their height into consideration. The ground occupancy ratio is defined as the ratio of the site area occupied by the vertical erection on the ground of the volumes of buildings, to the surface of the site. When the property is partially covered by roads, the area of the site considered is the site that is left without the part taken by the road.

Building density : This is the gross internal area in square metres or the number of cubic metres that can be built on one square metre of land.

Retail : Direct sale on a site to consumers of goods and/or services.

Department commission for retail equipment : This commission is charged with examining applications for approval to open large stores. This approval has to be obtained for retail areas exceeding 300 sq. m. The commission uses criteria such as environmental protection, consumer convenience, the retail density in the catchment area, and so on.

National commission for retail equipment : This commission is composed of magistrates and senior civil servants. It deals with appeals made by retailers when the department commission has refused approval.

User-owned property : A development undertaken for the company that will occupy the building that may or may not own the land.

Condition subsequent : A future and uncertain event that, if it takes place, will make a right disappear retroactively.

Real estate development contract : A contract deemed to be of common interest in which a person known as the “real estate developer” contracts with the owner of a site to construct a building for an agreed price using work by contract agreements. The developer can also carry out, or have carried out, for an agreed price some or all legal, administrative and financial issues pertaining to the construction project.

Precarious occupation agreement : A convention resulting from case law on the fringe of lease contracts. Its main feature is the precarious and fragile right of enjoyment given to the lessee. The length of occupancy is uncertain because the owner can reclaim the premises at any time. In addition the use of such conventions must be justified by a motive that is mentioned in the convention.
Precarious occupation agreements are not subject to the commercial lease statute. They also lie outside the scope of work by contract agreements covered by the Civil Code

Co-ownership : A form of ownership in which an entire building or group of buildings is owned by several people. The property is split into several units, each unit having a private area and a share in the common areas. The law of 10/07/1965 and its decree of application of 17/03/1967 instituted a widely mandatory single regime.

Gross replacement cost : Cost that can be used to define the replacement value of a building. It includes the price of the land and the construction cost of buildings and other fixtures, non-recoverable taxes, fees and taxes.

Net replacement cost : Gross replacement cost depreciated to take into account dilapidation and obsolescence.

Lease back : A medium term credit contract whereby a credit company purchases the commercial real estate or other capital equipment of a client company on condition that they are leased back to the user client for an agreed rent over a set term. At the end of the term the client has the option of giving the assets back to the credit company, or asking for the contract to be renewed, or buying the asset for a price that at least partially takes into consideration the payments paid in rents.

D

Dédit : Faculté offerte à l'acquéreur de se délier de l'engagement d'achat pris par lui moyennant le versement d'une somme d'argent.

Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisés par des utilisateurs finaux, y compris les clés en mains.

Dépôt de garantie : Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un contrat. Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.

Directive SEVESO : La directive Seveso porte sur la prévention des accidents majeurs dans les installations industrielles. Elle prévoit la mise en place par les Etats d'un dispositif de maîtrise des risques présenté par les industries tels que la chimie, les raffineries, les stockages de produits toxiques ou de gaz liquéfiés susceptibles d'être à l'origine d'incendies, d'explosions ou de relâchements de gaz toxiques.

Disponibilité immédiate : Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.

Disponibilités futures :

Disponibilités certaines :

  • Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation;
  • Les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie;
  • Les libérations certaines.

Disponibilités probables :

  • Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces;
  • Les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé;
  • Les libérations probables.

Disponibilités éventuelles :

  • Les charges foncières maîtrisées par un promoteur, qui a clairement indiqué son intention de lancer un projet;
  • Les projets pour lesquels la visibilité, en termes de faisabilité et de date de disponibilité, est encore faible;
  • Les libérations éventuelles.

Droit de préemption : Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur.

Droits de mutation : Taxes frappant les transmissions de propriété, d’usufruit ou de jouissance de biens meubles ou immeubles.

D

Forfeit : The possibility given to the purchaser to forfeit the purchase commitment in exchange of payment of a sum of money.

Take-up : The totality of transactions to let or sell carried out by occupiers, including turnkey schemes in a given period.

Security deposit : Sum of money given to guarantee performance of a contract. For rental contracts, the deposit is given to the lessor by the lessee when the latter takes possession of the premises. In principle the deposit is returned to the lessee at the end of the lease on condition that the lessee has paid all rents and charges owed and has properly maintained the premises.

SEVESO directive : The Seveso directive was introduced to help the prevention of major industrial hazards. Each member state must implement a procedure for controlling hazards in the chemicals industry, refineries, the storage of toxic products or liquid gases which may be responsible for fires, explosions or the release of toxic gases.

Immediate supply : The amount of space that is currently vacant and available to let or for sale.

Future supply : 

Definite supply

  • premises being constructed, redeveloped or renovated.
  • premises on which works have not yet started but for which the works start date is set;
  • space that will definitely be vacated.

Probable supply

  • premises for which full administrative approval has been granted but building works will only start when one or several occupiers have agreed to take some or all of the space.
  • premises for which planning permission has been filed or ones for which planning permission has been granted but will only become definitive once the period for third-party recourse has ended.
  • premises that will probably be vacated.

Possible supply

  • sites controlled by a developer that has clearly expressed an intention to build
  • development projects that for some reason, such as feasibility or construction date, are still very uncertain
  •  premises that will possibly be vacated.

Pre-emption right : Option given by law or by convention to a private person or a public body to have the first right of refusal to purchase a property before any other buyer.

Transfer duty : Tax levied on the transmission of property, of usufruct or of enjoyment of movables or immovable property.

E

Entrepôt : bâtiment d’une hauteur libre d’au moins 5,50 mètres, disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur, une résistance au sol supérieure à 3 tonnes par mètre carré. Classification ORIE des entrepôts Classe A : 13 impératifs (12 pour l’entrepôt double face) et 9 sur les12 facultatifs - Classe B : 10 impératifs (9 pour les entrepôts double face) et 8 sur les 13 facultatifs.

Etablissement recevant du public (ERP) : Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux, la sécurité…

Etat des lieux : Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l’état des objets constituants.
Expédition Copie de l’acte authentique délivré par l’officier public (notaire par exemple) dépositaire de l’original.

Expert immobilier : "Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de commerce, locaux commerciaux ou industriels.
Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :

  • une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert par un Tribunal;
  • une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.

Expropriation : Procédure engagée par l’Administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au profit de l’état, pour un motif d’utilité publique et en contrepartie d’une juste et préalable indemnité.

E

Warehouse : A building that is principally used to accommodate a distribution activity, storage and/or dispatch of goods activity. The main characteristics of a warehouse are a floor-to-ceiling height of at least 5.50 metres, homogeneous space and volumes, regular shapes and heights, multiple loading bays, perhaps some office space, a manoeuvring area at least 20 metres deep, and load bearing of at least 3 tons per square metre. ORIE Classification: Class A: 13 compulsory criteria (12 for warehouses with docks on 2 ends) and 9/12 optional criteria. Class B: 10 compulsory criteria (9 for warehouses with docks on 2 ends) and 8/13 optional criteria.

Building open to the public : (place of assembly) The term describes public or private buildings that receive customers or users other than employees. These establishments are subject to specific regulations on safety, security and accessibility.

Inventory of fixtures : A deed drawn up jointly by the landlord and tenant detailing the nature and quality of the property being let as well as the number and condition of objects forming the property.
Exemplified copy A copy of the deed issued by a public officier (in France usually a notaire) who is authorised depository of the original.

Valuer surveyor or appraiser : A professional whose function is to estimate and appraise the market sales or rental value of real estate, including housing, on going retail concerns, shops or industrial space.
The surveyor has two roles to fulfil:

  • a regulated activity as a sworn valuer as designated by a court
  •  a free activity as a valuer in a conventional situation or where there is no conflict.

Expropriation : Procedure undertaken by the authorities in which the owner of a building is forced to transfer its property rights to the State for reasons of public interest and in exchange of a fair and prior indemnity.

F

Faux-plafond : Plafond installé en-dessous d'un autre pour réduire la hauteur sous plafond ou masquer des canalisations et des câbles électriques.

Foncière : Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…).

Fonds d’investissement : Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,...). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).

Fonds de commerce : Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage, brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et lui permettent d’exercer son activité, le tout constituant une universalité juridique soumise à des règles particulières.

Fonds de pension : Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités. Dans ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque. Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon état, bien situés, loués…).

Franchise : Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier.

F

Suspended ceiling : A ceiling fitted underneath another ceiling to reduce the floor-to-ceiling height or hide piping and/or electrical cables.

Property company : A real estate company is a company whose business is owning real estate which is let and/or used to maximise the profitability and yield. The core of the business is managing a real estate portfolio. The real estate may be residential, commercial (offices, retail, warehouses, industrial) or operational (hotels, retirement homes, university residences etc.)

Investment funds : These are investment vehicles, often collective (owned by many), that manage financial or real estate assets with a defined investment goal (type of financial assets, management policy, objectives, fees, share value, rhythm of calculation of value and so on). Closed funds have a limited number of shares (or units), do not issue new shares or buy shares that have already been issued. Open-ended funds issue new shares and buy shares that have already been issued.

Business concern : All tangible (materials, tool, goods) and intangible (lease right, logo, clientèle, patents, and brands) assets that belong to a trader or industrialist that enable the trader or industrialist to run its business. Total assets form a legal universality that is subject to specific rules.

Pension funds : Pension funds invest the capital given to them by individual savers in securities and real estate in order to pay the pension of future retirees. These types of funds usually seek low-risk investments. When real estate is the chosen investment, pension funds usually opt for secure assets – those in good condition, well located, already let and so on.

Franchise : A system of selling products, services or technologies based on a close and on-going cooperation between the franchiser and franchisee, two companies that are legally and financially distinct and independent. In exchange for certain fees, the franchisee has the right to exploit a brand or concept in exchange for regular services from the franchiser.

H

HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’éco-construction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs. Les 14 cibles de la norme HQE :

1- Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement
2- Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction
3- Chantier à faibles nuisances
4- Gestion de l’énergie
5- Gestion de l’eau
6- Gestion des déchets d’activité
7- Gestion de l’entretien et de la maintenance
8- Confort hygrothermique
9- Confort acoustique
10- Confort visuel
11- Confort olfactif
12- Qualité sanitaire des espaces
13- Qualité sanitaire de l’air
14- Qualité sanitaire de l’eau

Hypermarché : Un hypermarché est un établissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².

Hypothèque : L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier ; elle permet au préteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.

H

High Environmental Quality (“HQE”) : A classification given in France when all the stages of a building, from construction to management, have been carried out in an environmentally-friendly way. To be awarded the HQE status 7 out of 14 “green” criteria for building construction, management or user comfort have to be respected.
The 14 targets of the HQE standard
1. Harmony between the buildings and their environment.
2. Integrated choice of products, systems and construction procedure
3. Low nuisance building site
4. Energy management
5. Water management
6. Business waste management
7. Upkeep and maintenance management
8. Hygrothermal comfort
9. Acoustic comfort
10. Visual comfort
11. Olfactory comfort
12. Health quality of space
13. Health quality of air
14. Health quality of water

Hypermarket : A hypermarket is a self-service retail establishment making at least a third of its turnover from food sales and with a shopping area of at least 2,500 sq. m.

Mortgage : A legal title burdening a property that acts as a guarantee to pay a debt contracted on the property. The mortgage enables the lender to use legal means to force the sale of the property belonging to the debtor if the latter cannot reimburse the amounts owed.

I

Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

Immeuble de Grande Hauteur (IGH) : Immeuble dont le planché bas du dernier niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils sont sujets à des normes de sécurité strictes, particulièrement concernant la protection incendies.

Immeuble dernière génération : Immeuble neuf ou lourdement restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont de pointes et l’aménagement intérieur est conforme à l’utilisation par un siège social.

Immeuble de standing : Notion qualitative désignant un immeuble neuf, rénové ou restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont performants et l’aménagement intérieur y est de qualité.

Immeuble en blanc : Immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.

Immeuble neuf : Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.

Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans, non rénové et restructuré et ayant déjà été occupé.

Immeuble rénové : Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère non assujettie à l’obtention d’un permis de construire.

Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale.

Immeuble standard : Immeuble neuf ou rénové avec une architecture traditionnelle. Les équipements techniques sont basiques et l’aménagement intérieur est sobre.

Immeubles collectifs : Deux approches de la valeur vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement : 

  • soit une vente « en bloc »,
  • soit une cession lot par lot (« vente à la découpe »).

Indemnité d’éviction : Indemnité due par le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail commercial. Le montant de cette indemnité doit être égal au préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Indemnité d’immobilisation : Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.

Indice du Coût de la Construction : élément de référence calculé et publié trimestriellement par l’INSEE qui mesure l’évolution des prix par des matériaux de construction. Cet indice est notamment utilisé par les bailleurs pour l’indexation annuelle du montant du loyer.

I

Old building : A building that is more than 10 years old and has not been renovated or redeveloped.

High rise building : A building in which the lowest floor slab of the top level is more than 50 metres from the ground for residential buildings and more than 28 metres for other buildings. They are subject to strict safety regulations, particularly in the field of fire prevention.

Latest generation of buildings : New or heavily redeveloped building with modern architecture. With cutting-edge technical equipment and interior design such buildings can be used as head offices.

Luxury building : A qualitative description of a new, renovated or redeveloped building with modern architecture. Equipment is technically advanced and interior design of good quality.

Speculative development : A building development, usually to let, that is constructed without any occupier(s) committing to take space in it.

New building : A newly constructed building, less than 5 years old, that has never been occupied. This category of buildings is subject to VAT when sold.

Recent building : A building less than 10 years old that has not been renovated or redeveloped and has already been occupied.

Renovated building : A building that has already been occupied and has been renovated to a degree that does not require planning permission.

Redeveloped building : A building that has been completely redeveloped and transferred to the VAT regime. The main facades may or may not be conserved.

Standard building : New or renovated building with traditional architecture. Technical equipment is of a basic standard and interior design simple.

Blocks of premises : Two approaches are used to appraise the market value of blocks of premises, in particular blocks of flats.

  • Either the sale of the whole block
  • Or the sale unit by unit (flat by flat, split sales)

Eviction indemnity : An indemnity owed by a lessor who does not wish to renew a commercial lease. The amount of this indemnity must equal the prejudice suffered by the lease not being renewed.

Reservation fee : A sum of money for the promissor (seller) in a unilateral sales promise held as compensation for the immobilisation of the promised asset during the option period. This reservation fee is given to the promissor by the buyer if the latter renounces his option to buy.

Cost of construction index : A reference index calculated and published quarterly by INSEE that measures the change in prices of building materials. This index is particularly used by lessors as a basis to readjust rent annually. This index is often used by lessors in commercial leases as a basis for annual readjustments of the rent. For residential properties it has now been replaced by the rent reference index.

L

Local d’activités : bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre supérieure à 4 mètres, avec accès de plain pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.

Local d’activités Spécifique : bâtiment ne correspondant à aucune des trois catégories définies ci-dessus en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiques techniques (conception basée sur un usage spécifique - ex : usine).

Local d’activités Tertiaires : bâtiment ou lot individuel comportant au moins 35 % de bureaux, permettant l’association verticale et/ou horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples : laboratoires, bureaux d’études, activités de recherche, de production ou de petit assemblage, etc. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond inférieure à 4 mètres, pourcentage de bureaux associées supérieur à 35 %.

Location-gérance : Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le bailleur) confie, en vertu d’un contrat de location, l’exploitation de son fonds à une personne appelée «gérant » qui exploite ce fonds en son nom, pour son compte et à ses risques et périls et qui paie au propriétaire un loyer ou une redevance.

Location-vente : Contrat par lequel le propriétaire d’une chose la donne en location à une personne qui, à l’expiration d’un temps déterminé, a la faculté ou l’obligation de l’acheter (crédit-bail, lease-back, location-accession).

Logisticien : Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise. Ainsi, le logisticien est le gestionnaire des flux quelque soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc chez les industriels, les transporteurs ou dans la grande distribution.

Logistique : Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage…

Loi Carrez : Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².

Loyer « prime » : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.

Loyer économique : Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.

Loyer facial : Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties.

Loyer moyen pondéré : Moyenne des loyers d’un secteur géographique pondérée par le parc de chacun des arrondissements ou communes composant ce secteur.

L

Light industrial space : A building or part of a building with a ground floor of a headroom exceeding 4 metres and ground level or loading bay access.
The main function of light industrial space is to accommodate manufacturing activities, small assembly lines, small-scale distribution and/or storage. Such premises enable all the functions of a company to be housed under the same roof. Typical specifications of light industrial space are: inferior or equal to 35% of space used for offices, floor-to-ceiling height at least 4 metres in manufacturing zones, direct lorry access to manufacturing and storage areas, ground floor or loading bay access, and load bearing capacity of 1 ton per square metre.

Specific light industrial space : A building that does not correspond to standard definitions of industrial space because of its size and/or technical features (designed for a specific function, e.g. a factory).

Mixed office and light industrial space : A building or individual units with at least 35% office space that can be exploited vertically or horizontally for light industrial (non office) uses such as laboratories, research centres, small production or assembly processes etc. The main specifications of such buildings are a floor-to-ceiling height under 4 metres with more than 35% of office space.

Business lease : A contract wherein the owner of a business concern (the lessor) grants a rental contract for the management of the business to a manager who exploits the business in his own name, for himself and at his own risks. In exchange the tenant manager pays the owner a rent or dues.

Lease-sale : Contract in which the owner of a property rents the property to a person who, at the end of a set period, has the option or the obligation to buy the property (credit-lease, lease-back, rent ownership).

Logistician : Organiser and manager whose role is to optimise the movement or storage of raw materials or manufactured goods to reduce the costs of these movements to a minimum. Logisticians manage the circulation of goods whatever the field of activity of the client company. They therefore work for industrialists, carriers or in mass retailing.

Logistics : The management of the flow of goods for a third party. The main activities in logistics are transport and storage, but may also include wrapping, labelling, product dispatching, traceability, and assembly.

Carrez law : This makes it compulsory, in commonhold buildings, to mention the floor area of the separately owned parts in any preliminary or final sales contract. The floor area to be taken into consideration is that of the floors of premises that are enclosed and roofed, after deducting areas occupied by walls, partitions, steps, stair wells, ducts, doorways and windows. Premises with a ceiling height lower than 1.8 metres are not counted. The floor areas of cellars, garages, parking spaces, and units or parts of units less than 8 sq. m do not have to be given.

Prime rent : Average rent of the ten most expensive transactions identified during the previous six months in a given area. Only transactions on units larger than 500 sq. m are considered. (CBRE)

Economic rent : The economic rent is the rent that is actually paid by the tenant, after deduction of fees and other incentives;

Headline rent : The headline rent corresponds to the value on the lease agreed between the parties.

Average weighted rent : Average rent in a given geographical area weighted by the stock of space in each arrondissement or town forming the area.

M - N - O

Maître d’œuvre : Personne physique ou morale chargée de concevoir et de réaliser un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître de l’ouvrage, ou d’en diriger la réalisation.

Maître d’ouvrage : Personne physique ou morale, propriétaire d’un terrain, pour le compte de laquelle est réalisée une opération de construction.

Mandat : Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat... Il est fait obligation pour agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

Marchand de biens : Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et les revendre ensuite en bloc ou à la découpe avec l’intention de réaliser une plus value.

Messagerie : La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution.

Modalités de passage du POS au PLU : (article L. 123-19 du Code de l’urbanisme)

  • Les POS approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi SRU, du 13 décembre 2000, sont soumis au nouveau régime juridique des PLU mais leurs dispositions demeurent applicables en leur état, jusqu’à la prochaine révision.
  • Les POS rendus publics avant l’entrée en vigueur de la loi sont également opposables en leur état et leur approbation reste soumise au régime antérieur, à condition que celle-ci intervienne dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
  • Lorsqu’un POS est en cours de révision et que le projet de plan a été arrêté avant l’entrée en vigueur de la loi, la révision reste soumise au régime antérieur à condition que son approbation intervienne dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
  • Les dispositions d’un POS, dont l’application anticipée a été décidée avant l’entrée en vigueur de la loi, demeurent applicables jusqu’à l’expiration du délai de 6 mois à compter de la date à laquelle elle est devenue exécutoire.

Nantissement :

  • Dit civil : Contrat par lequel un débiteur remet une chose mobilière ou immobilière à son créancier pour la garantie de sa dette. Le nantissement d’une chose mobilière s’appelle un gage ; le nantissement d’une chose immobilière s’appelle l’antichrèse.
  • Droit commercial : Forme de gage sans dépossession du débiteur utilisée en droit commercial (nantissement du fonds de commerce, du matériel ou de l’outillage…).

Nue - propriété : droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose (droit d’aliéner) mais ne lui confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose.

Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI) : Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers qui pourraient prendre le relais des SCPI. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Les OPCI seront exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à hauteur d’au moins 85 % des produits nets des actifs corrigés d’un amortissement théorique d’au minimum 50 % des plus-values de cession d’immeuble.

M - N - O

Head contractor : A person or body corporate contracted to construct a building or carry out works on behalf of an owner or to direct the construction.

Contracting authority : A person or body corporate, owner of a site, for whom a development project is carried out.

Instructions : Contract in which a person (the principal) gives another person (the agent) the power to act on his behalf for one or several legal purposes (sale, leasing or purchase of property). Agents and other property managers require instructions to sell, let or manage a third party’s property.

Property agent : Specific to France, a property agent is a broker who buys real estate for his own benefit himself, then sells the property (either in its entirety or split into units) with the aim of making a profit.

Rapid parcel services : Rapid mail services are a way of transporting goods, usually using road transport, in loads of less than three tons, composed of parcels that are collected, grouped, divided and distributed.

Modalities for switching from the POS to the PLU (article L. 123-19 of the urban planning code) POS plans approved before the law on Solidarité et Revouvellement Urbain of 13 December 2000 came into force are subject to the new PLU legal regime but their provisions are applicable in their existing state until the next revision date.

  • POS plans that were published before the law came into force are opposable and their approbation is still subject to the former regime, on condition that the approbation is given within one year of the law coming into force.
  •  When a POS was being revised and the project had been decided before the law came into force, the revision is subject to the former regime on condition that the approbation is given within one year of the law coming into force.
  • If the anticipated application of the provisions of a POS was decided before the law came into force, the provisions are applicable until a period of 6 months has expired from the date at which the application was enforced.

Collateral security : In civil law this is a contract in which a borrower offers real estate assets or other assets to the lender as collateral for a loan. In France when movable property is pledged it is known as a “gage”, when real estate is pledged it is known as antichrèse or living pledge.In commercial law this is a form of pledge without loss of ownership of the borrower for example a business concern, material or tools can be pledged.

Bare ownership : A real right resulting from the division of rights associated with ownership. Bare ownership gives the holder the right to dispose of the property but does not allow him to use or enjoy the property. These fall under the right of usufruct of the same property.

Real estate investment trust (OPCI) : The OPCI is a new mutual savings scheme dedicated to real estate. OPCIs enjoy a regime that is very similar to the one for securities mutuals, or OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Two types of OPCIs exist (inspired by the organisation of SICAVs and FCPs) with two different tax regimes.
OPCIs are investment products, at least 60% of which are invested in real estate and 10% in liquidities. They have more flexible tax regimes that are better suited to real estate. OPCIs are controlled by the markets’ watchdog, the AMF and, like SCPIs, the newest form of OPCI must obtain prior approval from the AMF.
OPCIs are also subject to strict rules on the distribution of rental income and capital gains which vary for different forms of OPCI.

P - R

Parc d’activités : Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum, 3 000 m² minimum, existence d’une « communauté d’intérêt » (mutualisation d’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations).

Parc de bureaux : Ensemble des surfaces bureaux construites pour une zone donnée (Pour l’Ile-de-France, données estimées par l’ORIE dans le cadre communale et par l’EPAD dans le cadre du calcul du parc de La Défense).

Partie commune : Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Partie privative : Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire ou locataire déterminé.

Pas de porte : Somme d’argent, de montant variable, versée soit par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de la conclusion du contrat de bail, soit par le cessionnaire d’un bail commercial au précédent locataire lors de la cession du bail par celui-ci.

Permis de construire : Arrêté administratif autorisant la construction ou restructuration d’un immeuble ; sauf exception, il est obligatoire et précède la mise en chantier. Certificat qui doit être obtenu du gouvernement municipal par le propriétaire ou le constructeur avant de commencer les travaux de construction ou de réparation et qui doit être gardé affiché en un endroit bien en vue jusqu’à ce que le travail soit terminé et accepté par l’inspecteur de construction.

Plafond Légal de Densité (PLD) : Il indique le pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par m² de terrain. Au dessus de ce plafond, le droit de construire doit être acheté à la collectivité.

Plan local d’urbanisme (PLU) : Documents locaux d’urbanisme qui succèdent aux POS ; les PLU continuent d’édicter de façon précise les règles d’occupation du sol et comprennent désormais un projet d’aménagement et de développement durable de la commune, en matière notamment de politique locale de l’habitat, traitement des espaces publics, préservation des paysages, identification des secteurs devant se renouveler ou être protégés…
Les PLU devront porter sur l’ensemble du territoire de la commune (disparition des POS partiels) et ont vocation à intégrer les ZAC (disparition des plans d’aménagement de zone).
Les PLU devront être compatibles avec les dispositions du SCOT (voir supra), des schémas de mise en valeur de la mer, des chartes des parcs naturels et régionaux, des plans de déplacements urbains et des programmes locaux de l’habitat.

Portefeuille : Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus par un investisseur en vue d’en tirer un revenu direct ou une plus value.

Pré-commercialisation : Engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeuble.

Prix de convenance : Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu de l’offre et de la demande.
Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, propre à elle seule et exogène par rapport au marché immobilier.Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne même si les parties prenantes à l’opération considèrent, de leur point de vue, n’avoir pas réalisé une opération défavorable.

Projet « en gris » : projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.

Projet « éventuel » : projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n’ont pas encore été demandées ou sont en cours d’instruction.

Projet Fouché : Projet de loi, visant à encadrer davantage l’implantation des grandes surfaces pour « garantir l’équilibre entre les différentes formes de commerces en France ». La loi stipule 5 critères pour toutes demandes soumises à autorisation : maintenir ou favoriser une concurrence effective, promouvoir un aménagement équilibré du territoire, protéger l’environnement, favoriser la qualité de l’urbanisme, satisfaire les besoins des consommateurs par une offre diversifiée et participer au développement de l’emploi et à l’amélioration des conditions de travail.

Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

Promesse unilatérale de vente : Convention par laquelle une partie (le promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix. Le promettant est tenu de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.

Promoteur immobilier : Il s’agit d’un intermédiaire économique chargé de l’édification des immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété, utilisateurs ou investisseurs. Le promoteur organise la construction d’un bien immobilier. Parallèlement, les opérateurs immobiliers peuvent occuper un rôle plus large. Ils interviennent à chaque niveau entre la construction de l’immeuble et la vente de celui-ci. Ils conçoivent, développent, détiennent, arbitrent, investissent, exploitent et gèrent des actifs immobiliers.

Retail park (Parc d’activités commerciales) : Ce terme anglais désigne les parcs commerciaux de périphérie. Zone de surface importante accueillant des locaux divers dans un espace ouvert localisé près des nœuds de circulation important répondant au besoin des grandes enseignes grand public. Il est généralement articulé autour d’un hyper ou d’une locomotive appartenant à plusieurs propriétaires avec une unité architecturale, foncière, de gestion et d’aménagement, un gestionnaire unique et de multiples locataires se rapprochant ainsi de la conception et de la gestion du centre commercial.

P - R

Industrial park : An enclosed area with a clearly defined boundary. The owners and/or occupiers in the zone have a “community of interests”. The main features of an industrial park are: a minimum of 8 units, minimum 3,000 m², and the existence of a community of interests (shared services or equipment). Several types of zones exist: industrial parks in which the share of office space is equal or inferior to 35% of total space; office and industrial parks where the share of office space exceeds 35%; logistics parks where the share of warehousing exceeds 80%; and peripheral retail parks.

Office stock : The total of office space built in a given zone (in Ile-de-France, data is estimated by the Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise in each town and by EPAD in La Défense).

Communal areas : The parts of a building or site used by all the occupiers or of use to all the occupiers.

Private areas : The parts of a building reserved for the use of a specific owner or tenant.

Key money : In France key money is distinguished into the “pas de porte” (literally “threshold”) and “droit au bail” (literally right to lease). The two fall under different tax regimes. A pas de porte is an inducement paid by the tenant to the landlord when a commercial lease is signed or by the in-going tenant to the out-going tenant when a commercial lease is renewed.
The droit au bail, is the average price that a tenant is likely to be able to secure from the transfer of its lease to a successor. Droit au bail is the financial consideration of advantages that are contained in an existing lease with more or less advantageous clauses and a rent that is significantly lower than going market rates. For a shop, its position is of particular importance as it directly affects business activity. Appraising the droit au bail involves assessing the value of all the advantages that will benefit the tenant for a variable period of time.
The value of droit au bail is generally inversely proportional to the rent agreed in the lease. It rises as the period considered lengthens and the degree of protection or the advantages benefiting the tenant in the lease increase.
The droit au bail should not be confused with the business concern, of which it may be one of the components.
The droit d’entrée or the pas de porte which are inducements paid to the owner when a lease, amendment or renewal is signed. These are equivalent to the capital value of a rent and are governed by legal and tax frameworks that differ considerably from the Droit au bail.

Planning permission : An administrative order that authorises the construction or redevelopment of a building; barring exceptions, planning permission is compulsory and must be received before building begins.
A certificate that must be obtained from the local government by the owner or constructor before buildings or repair works begin and which has to be posted in a very visible position until the works are finished and signed off by a construction inspector.

Legal density limit : This gives the maximum floor area that can be built per square metre of land. Above this ceiling limit, the construction right has to be bought from the local authorities.

Plan local d’urbanisme, PLU - Literally Local urban plan (PLU) : A new form of urban planning document in France that have replaced the POS (Plan d’occupation des sols). The PLU enacts the rules for developing land and now includes strategic development plans and sustainable development regulations, particularly for local policy on housing, the treatment of public spaces, conservation areas, and identifying areas that have to be renewed or protected.
PLU regulations must cover the entire territory of the council (POS rules covering different sections have been abolished) and will integrate Zone d’Aménagement Concertée (development zones).
PLUs must comply to provisions in the Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT, see this term), plans for the protection of the seaside, regional or national park charters, urban movement plans and local habitation programmes.

Portfolio : The real estate assets owned by an investor with a view to receiving direct revenue or capital gains.

Pre-letting : A binding commitment by an occupier given more than 6 months before the building is actually available.

Special interest price : The special interest price is the price achieved for the sale of a property on the market in circumstances which have skewed the existing balance of supply and demand.
This price results from one party having a special interest in buying or selling the property that is removed from the real estate market in general.
The special interest price is therefore different from the average market value even if the parties taking part in the transaction consider that they have not concluded an unfavourable transaction.

Semi-speculative development : A development project for which all procedures prior to construction have been carried out for example the site purchased, preparatory studies made, project defined, and planning approval fully granted as are any other administrative authorisations. Only the actual construction remains and this considerably reduces the time needed before the occupier can move into the new premises as works are ready to start.

Possible development (future pipeline) : A credible potential project for which some administrative procedures are still to be fulfilled or are pending approval.

Fouché project : A bill aimed at better controlling the opening of large retailer stores to “guarantee the balance between different forms of retail in France”. The law gives five criteria for any request for authorisation to open: maintain or improve actual competition, promote well balanced territorial development, protect the environment, improve urbanism, satisfy consumers’ needs by diversifying supply and help employment and the improvement of working conditions.

Contract for sale and purchase (Reciprocal sales promise or synallagmatic contract) : A contract in which both parties reciprocally agree to buy/sell a property at a set price. This promise binds both parties from the outset. In practice this preliminary contract means the total payment of the price and the transfer of the property can be delayed until the final sales deeds are exchanged.

Sales agreement (literally unilateral promise to sell) : Convention in which one party (the promissor) consents to the other party (the beneficiary) for a set period the option to purchase a property (a building) at a set price.

Property developer : A developer is an economic intermediary that erects buildings with a view to selling them again to first time buyers, occupiers or investors. The developer organises the construction of buildings. In parallel, real estate operators can play a wider role. They can act at each stage of the construction process and the sale of the building. They design, develop, own, sell, invest, operate and manage real estate assets.

Retail park : These are retailing zones on the outskirts of towns. Such zones have large areas and are home to various types of premises in an open-air site close to major traffic hubs and meeting the needs of large retailers catering for the general public. Retail parks generally have a hypermarket or other anchor store and are owned by several owners. There is generally a unified architectural and development style, with a single management organisation but multiple tenants, not unlike shopping centres. 

S

Schémas de cohérence territoriale (SCOT) : Nouvelle catégorie de documents d’urbanisme destinée à remplacer les anciens schémas directeurs (SD).
Les SCOT sont élaborés dans un souci de cohérence territoriale sur un périmètre d’un seul tenant. Ils fixent les orientations fondamentales visant la planification stratégique et l’aménagement des territoires et non plus l’affectation des sols.
Pour leur exécution, les SCOT seront complétés par des schémas de secteur.
NB : Territoires non couverts par un SCOT
Principe (L. 122-2 du Code de l’urba.) : en l’absence de SCOT, les zones naturelles et les zones d’urbanisation futures délimitées par les PLU des communes ne peuvent pas être ouvertes à l’urbanisation (mesure applicable à compter du 1er janvier 2002). Seule, dans ce cas, une « extension limitée de l’urbanisation » prévue par les PLU et les Cartes Communales (voir infra) est envisageable !
Cette mesure est destinée à éviter un développement anarchique à la périphérie du périmètre du schéma et à inciter les collectivités à se doter d’un PLU.

Servitude : Charge imposée à un immeuble (fonds servant), bâti ou non bâti, au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct (ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction au delà d’une certaine hauteur…).

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste à la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit. Il appartiendra aux associés des SCPI de décider au plus tard le 17 avril 2012 s’ils souhaitent transformer leur SCPI en OPCI ou la maintenir en SCPI.

Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) : Le régime français des SIIC a été crée afin de favoriser la détention, le développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location (immobilier d’entreprise, de services, d’exploitation ou d’habitation). L’option pour ce statut est valable pendant une durée minimale de 10 ans. Il permet à la société de bénéficier d’une double exonération fiscale : une exonération de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plus-values réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçus de leurs filiales.

Space-planning : Plan d’implantation détaillé. L'analyse de poste type se fait utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l'ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales par utilisateur, le niveau d'éclairage recommandé pour un plan de travail informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, etc.

Surface Utile Brute Locative (SUBL) : elle est égale à la SHON, déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends, etc.), des locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique …) et des parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire.
Elle peut se composer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classées selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).

Surfaces Hors Œuvre Nette (SHON) : définie par l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’ait été notamment déduites la surface des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 m, locaux techniques, etc.), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggia, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.

S

Schémas de cohérence territorial (SCOT) (literally a Plan for territorial coherence) : A new category of urban planning documents that will replace the former Schémas Directeurs, or regional plans.
SCOTs have been introduced to harmonise development across a wider region. They set the basic orientations for strategic planning and development in territories rather than zoning by the permitted use of land. SCOTs will be enforced by complementary sector plans.
NB Territories not covered by a SCOT
Principle (L. 122-2 of the Urban planning code): in the absence of a SCOT, nature areas and future urban zones fixed by communal PLUs cannot be open to development (measure applicable from 1st January 2002). In this case only a “limited extension to urban development” provided by the PLU and the Carte Communales (see definition of Communal Map) is possible.
This measure is designed to stop the anarchical development that may occur around the periphery of the SCOT and incite local councils to introduce a PLU.

Easement : A charge on land or a building (the servient tenement) to the benefit of another (dominant tenement) belonging to a different owner, for example view easements, rights of way, easements prohibiting the construction above a certain height etc.

Real estate investment trust (SCPI) : Real estate investment companies are collective investment companies whose exclusive purpose is to own and manage a portfolio of assets leased to tenants. At least 90% of the portfolio of an OPCI SCPI investment company must consist of real estate assets. SCPIs sell shares in the buildings that have been acquired to shareholders. SCPIs are not listed on the stock exchange but are financed by savings from the public. These trusts are not subject to company tax. Each shareholder is taxed personally on the revenues received from the trust. Partners in an SCPI will have to decide by 17 April 2012 whether they wish to transform their SCPI into an OPCI or keep the SCPI status.

Listed real estate investment company (SIIC) : The French introduced the regime for the SIIC to promote the ownership, development and sale of assets on the letting market (commercial, housing, services or operational estate markets). The minimum time period for ownership using this regime is 10 years. The status enables companies to benefit from two tax breaks as they are exempt from company tax as well as from tax on any capital gains. In exchange, companies are required to distribute at least 85% of their operating profit, 50% of capital gains and 100% of dividends received from subsidiaries.

Space planning : A detailed layout plan involving the analysis of each occupier’s workstation. The position and type of furniture takes into consideration ergonomics, health and safety regulations, such as the minimum width of passageways or minimum space per user, the amount of light recommended for working on screens, and the distance from emergency exits.

Surface Utile Brute or surface locative (SUB) : Approximately equal to the Gross Lettable Area. The SUB is equal to the SHON minus structural elements (posts, exterior walls, supporting walls etc), technical rooms not in the eaves or basement (boiler rooms, ventilation equipment, transformer room or switch room) and communal areas that are not reserved for the exclusive use of a tenant or co-owners.
The lettable area can be broken down into three categories: corridors, WCs and other employee service premises and premises ranked by their usage (commercial or administrative offices, storage areas, manufacturing rooms, fundamental research areas, other areas).

Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : Approximately equal to the Gross Internal Area The SHON is defined by article R 112-2 of the Urban code. It is the sum of floor areas of each floor of the construction after deduction of certain areas in particular the attics and basements that cannot be inhabited (headroom inferior to 1.80 metres, plant rooms etc), flat roofs, balconies, loggias and non enclosed areas on the ground floor and parking areas.

T - U

Taux de capitalisation : C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition.

Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).

Taux de vacance : Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total existant pour un type d’actif et un secteur géographique donné.

Taxe foncière : Les taxes foncières recouvrent plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans certaines communes, les taxes spéciales d'équipement, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, dont le taux est de 8 %, au profit de l'Etat. Les taxes foncières concernent les propriétés bâties ou non. Elles sont dues par les propriétaires ou usufruitiers.

Taxe professionnelle : Elle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Les diverses exonérations prévues peuvent être de plein droit ou temporaires. La taxe est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains. Elle sert à financer le budget des communes, des départements et des régions, ainsi que d'autres organismes, telles les chambres de commerce et d'industrie, ou les chambres de métiers.

Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage : Sont concernés par cette taxe les propriétaires de bureaux (de 100 m² et plus), de locaux commerciaux (2 500 m² et plus) et de locaux de stockage (5 000 m² et plus). Ces locaux doivent être situés en Ile-de-France. Certains locaux répondants à ces critères peuvent être exonérés de cette taxe (locaux appartenant à des associations d’utilité publique…).

Usage actuel ou alternatif : Plusieurs approches de la valeur vénale sont possibles suivant que l’on suppose l’immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d’usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.

Usufruit : Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire (usufruitier) le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits mais non celui d’en disposer lequel appartient au nu propriétaire.
Rappel : Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives :

  • l’usage : le droit d’utiliser la chose
  • la jouissance : le droit d’en percevoir les fruits (en la louant …)
  • la disposition : le droit de l’aliéner (vente, destruction…)

T - U

Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property’s purchase price.

Net initial yield : Gives as a percentage the ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties).

Vacancy rate : The ratio of the immediate supply of space to total stock of space for a type of asset in a given area.

Land tax : Land taxes cover several taxes levied by local or regional authorities: the waste removal tax in some towns, special facilities taxes, management fees for direct local taxes (rate 8%), for the state. Land tax is levied on constructions and land. It is payable by the owners or the usufructuary.

 

Professional tax : Professional tax is due each year by individuals or body corporates exercising a non-salaried professional activity in France on a regular basis. Exemptions may be permanent or temporary. The tax is worked out in each town where the person has premises or land. The tax is used to finance the town, the departements, the region as well as other organisations such as the chamber of commerce or other professional chambers.

Office, retail or warehouse tax : This tax affects owners of offices (bigger than 100 sq. m), retail premises (bigger than 2,500 sq. m) and storage premises (bigger than 5,000 sq. m) that are situated in Ile-de-France. Certain premises that meet these criteria may be exempt (for example premises owned by associations of public utility).

Current or alternative use : Several approaches can be used to appraise the market value depending on whether the building is assumed used for its current usage or another usage. A change of use can lead to very different values depending on the market and the cost of transforming the building.

 

Usufruct : A real right resulting from the division of property rights, the holder of the usufruct (usufructary) has the right to use and receive the fruits from the property but not the right to dispose of the property which belongs to the bare owner. Reminder : Property rights are divided into three prerogatives for the holder: the right to use the property, the enjoyment or the right to receive the fruit (e.g. by renting the property), the right to dispose of the property (sale, destruction etc.).

 

V

Valeur à neuf : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipement de nature immobilière (immeuble par destination), honoraires et frais techniques inclus. A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à l’équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ou éléments de confort) qui y sont liés.

Valeur d’apport : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.

Valeur d’assurance : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’Assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.
La valeur d’assurance recouvre deux notions :

  • La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
  • La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).

Valeur d’utilité : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) "Elle est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».
La valeur d’utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :

  • soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement ;
  • soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée."

Valeur de droit de bail : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit de bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit de bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :

  • d’une part du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
  • d’autre part, du doit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent, quant à eux, comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci et qui sont versés au propriétaire.

Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

Valeur de vente forcée : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.
L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; en effet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent correspondre à la valeur du marché et la réparation du préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.

Valeur locative de marché : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité…).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors T.V.A. et hors charges locatives, ou de toute nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l’immobilier d’habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
S’agissant de l’immobilier d’entreprise, il n’existe pas de telle répartition et en fonction des baux, les charges sont ou non refacturées aux locataires.

Valeur vénale d’un bien : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

  • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
  • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
  • le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
  • que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
  • l’absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurance).
La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

  • La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
  • La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires).
En règle générale la valeur vénale est déterminée :

  • soit par une approche par comparaison directe,
  • soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement, ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée."

Valorpark : Le Label Valorpark a pour objectif de revaloriser l’image de l’immobilier de périphérie et des « entrées de ville », notamment auprès des enseignes, des consommateurs et des pouvoirs publics. En effet, il atteste la conformité de la réalisation d’un parc d’activités commerciales à des critères d’aménagement de qualité. Les critères du label sont Accessibilité / Signalisation / Convivialité / Architecture / Respect de l'environnement / Lisibilité / Sécurité.

Vente à utilisateurs : Vente d’un local (bureaux, locaux d’activités…) destiné à l’utilisation du future acheteur. Il ne l’achète donc pas pour mettre le bien en location.

Vente en bloc : Vente de l’intégralité d’un immeuble à un même acquéreur dans le but de faire une plus-value lors de sa revente (souvent par lots).

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions.

Vente par lots : Cette technique de vente est principalement utiliser en immobilier résidentiel. Il s’agit de la vente d’un immeuble lot par lot, que ces derniers soient vides ou occupés.

Vente sous condition suspensive : Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie.
Ex : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.

V

Reinstatement value : (valuation charter for real estate) This is defined as the cost of reconstructing buildings and equipment (considered fixtures), including fees and technical costs.
It differs from the market value in that it is generally identical or equivalent to estimates. It only applies to buildings and related equipment (general services or equipment for comfort).

Capital value : (valuation charter for real estate) The capital value is the value that could be attributed to real estate in the framework of contribution of property or transfer of the asset. The capital value will vary depending on the type of transaction and the use of the property agreed between the parties.
This value only exists within the framework of a specific transaction. The parties contributing and receiving the property must therefore define what type of value should be used and how the value can be calculated, a process which will also be subject to the control by the relevant watchdog, the Commissaires aux apports.

Insurance value : (valuation charter for real estate) Value for which the property is insured with an insurance company. This value is used as a basis to calculated the payment of annual premiums and as a basis for negotiation if a claim is made.
The insurance value covers two notions:

  • The reinstatement value (see definition)
  • The reinstatement value less wear and tear (the reinstatement value to which is applied an ageing coefficient depending on the age of the building and its state of repair).

Value-in-use : (valuation charter for real estate) The value-in-use is the amount of money (or the total investment) that a prudent and informed manager would accept to spend to be able to dispose of a property directly necessary for his business activity. The value-in-use is also known as the utility value. It can be compared to the notion of replacement cost or that of “current value” as defined in the Code of Commerce, i.e. “the estimated value as appraised by considering the market and the use of the property for the company.” The value-in-use can be calculated using two methods depending on the type of the property being appraised: either the property is relatively “standard” or “common”, in which case the value-in-use is the market value raised by taxes, duties and acquisition costs as well as any fit out works that may be needed; or, the property is very specific in which case the replacement cost method would be used.

Valeur de droit au bail : See key money (valuation charter for real estate)

Forced sale value : (valuation charter for real estate) Value of the sale of a property or property rights in a situation of duress, for whatever reason (legal, psychological, financial or other). In the majority of cases a forced sale value is significantly lower than the average market value.
Expropriation does not, on principle, fall within the scope of forced sale. Although alienation is compulsory, the basis for compensation must equal the market value plus the prejudice suffered by the expropriated person at the referral date.

Estimated rental value : (valuation charter for real estate) This is an annual financial payment that is made to be able to use a property under a lease agreement.
It is therefore the estimated rent which could be obtained in theory for a property under standard lease conditions for a category of property in a given region.
The estimated rental value integrates the effect of any capital payment made to the preceding tenant or the landlord.
The estimated rental value is given excluding lease duties, VAT and any service charges or other expense that may be charged to the tenant.
For residential buildings laws and regulations strictly define the charges incumbent on the tenants and owners respectively.
In commercial real estate there is not such a detailed breakdown and charges may be recovered or not from the tenants depending on the terms of rental agreement.

Market Value : (valuation charter for real estate) The market value is the price at which the sale of a property or property interest would be completed in an arm-length transaction at the date of the valuation, assuming:

  • a willing seller and buyer;
  • a reasonable period (having regard to the nature of the property and the state of the market) for the proper negotiation;
  • that the state of the market, level of values and other circumstances were stable during this period;
  • that the property was offered in an open market, unconditionally and with adequate marketing
  • that neither party had a special interest in the property

Other terms are also used for the market value such as open market value, fair market value or fair value. In the decree of 5 November 1990 for insurance companies the term realisation value was used. The market value may be defined as:

  • The value of the vacant property or assumed to be vacant,
  • The value of the property ""occupied""; this takes into consideration the presence of occupiers, whether entitled or not. It therefore depends on the legal and financial conditions of the occupation and of the quality of the occupier(s).

The market value is generally given excluding transfer duties or VAT for commercial property subject to the VAT regime, but inclusive of all taxes for residential properties subject to VAT and excluding acquisition fees (publicity, deed costs, fees).
In general the market value is determined either by directly comparing similar transactions or by capitalising or discounting a theoretical or real income. Other valuation methods, particularly the reinstatement cost method, are only used in exceptional circumstances, either as a cross-check or when the other methods are impossible or difficult."

Valorpark : The purpose of the “Valorpark” label in France is to improve the image of real estate on the periphery or at the “gateways” of towns, especially in the eyes of major retailers, consumers and the public authorities. This label is awarded when a retail estate is developed to certain preset criteria for quality developments. Criteria considered include accessibility, signposting, friendliness, architecture, environmental respect, legibility, and safety.

Occupier sale : Sale of premises (offices, industrial, etc.) to the future occupier, i.e. the buyer is not buying the property to put it on the letting market.

Block sale : Sale of an entire multiple occupancy building to the same person or body corporate, bought with the intention of making a profit when the building is sold, often by selling the building in units.

Sale on plan : The sale on plan is a sale concluded before the development is completed. The buyer immediately becomes owner of the land and takes ownership of the building as and when construction advances.

Sales in units : This technique is mainly used for residential property. It involves selling multiple occupancy buildings by dividing them into individual, separately owned units. The units may be vacant or occupied at the time of sale.

Sale subject to conditions precedent : A sales agreement that will only become definitive once a future and uncertain event has occurred. The contract is completed but does not produce the effects normally resulting from a sale until the condition has been fulfilled.
e.g. sale concluded on condition that planning permission is granted within a period stipulated in the contract. If the planning permission is granted within this period the sale is completed and dated retroactively to when the contract was signed.

Z

Zone d’aménagement concertée (ZAC) : Zone d’aménagement concertée (ZAC) L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, demeuré inchangé dans le cadre de la loi SRU, définit les ZAC comme « les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement ou l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

Zone de chalandise : Zone habituelle ou théorique de provenance des clients d'un point de vente. Le contour de cette zone est influencé par la distance et le temps d'accès. La représentation de la zone de chalandise peut donc être accompagnée de courbes isométriques ou isochrones. La définition de cette zone joue un rôle important dans l’estimation d’un chiffre d’affaires potentiel ou dans la diffusion publicitaire.

Zoning : Il consiste à déterminer puis à positionner tous les espaces des services (dans une entreprise) par grandes masses (" zones "), selon un ratio donné, sur le plan du local. Ces zones respectent les règles de communication entre les différents services définies à la phase précédente (organigramme fonctionnel) pour permettre le bon fonctionnement de la vie de l'entreprise. Le positionnement des zones est fait à l'aide d'empreintes graphiques des différents services de l'entreprise. Le zoning permet de définir et de préparer le plan définitif. Les cloisons et les ouvertures seront indiquées ultérieurement sur les plans d'implantation détaillés. Le zoning tient compte de la sécurité des personnes (incendie), sécurité des biens (protection intrusions, systèmes d'accès), de la réglementation (code du travail), de la législation (normes) et de l'ergonomie (confort de l'usager).

Z

Development zone : Literally Zone d’aménagement concertée (ZAC) In the new Schéma de renouvellement urbain, article L. 311-1 of the urban code has not been changed, defining a ZAC as zones in which a public body or organisation with authority of the zone decides to develop or equip sites, particularly sites that the body or organisation acquired with a view to disposing or transferring at a later date to public or private occupiers”.

 

Catchment area : The real or theoretical area or population from which a retailing establishment attracts customers. The outer outline of the zone is influenced by distance and transport times. When these zones are illustrated on a map, there may be isometric or isochronous curves. The definition of the zone plays an important role in the estimation of the potential turnover of the establishment or for its scope of advertising.

Zoning : This consists of determining then positioning all the services in a company by zones, following a given ratio, on the plan of the premises. These zones must respect communication needs between the services that were defined in the preceding phase (functional diagram) so that the company can operate smoothly. Graphics are used to help organise the services on a plan. This zoning is then used to help prepare the final layout plan. Partitions and doors are added later on more detailed layout plans. Zoning has to consider personnel safety (fire), property protection (intruders, access), regulations (health and safety), standards in force and ergonomics.

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